Face à une demande de logements sociaux qui dépasse désormais les capacités d’attribution en Occitanie, PATRIMOINE SA Languedocienne poursuit simultanément la construction de logements, la réhabilitation de son parc et sa transition environnementale. L’entreprise sociale pour l’habitat, qui compte 200 collaborateurs et intervient dans 125 communes, prévoit d’investir 464 millions d’euros sur cinq ans. Elle entend également consolider son implantation dans les Landes et le Pays basque, tout en développant de nouvelles solutions d’hébergement social et d’habitat adapté.
Déjà, ses opérations de réemploi auraient permis d’éviter 245 tonnes de CO₂, tandis que l’entreprise vise une réduction de 30 % de son empreinte carbone par mètre carré géré à l’horizon 2034. (Photo PATRIMOINE SA)
Créée en 1932, PATRIMOINE SA Languedocienne intervient depuis plus de neuf décennies dans le logement social. L’entreprise gère aujourd’hui plus de 15 000 logements, représentant un parc global de plus de 21 000 lots, répartis dans 125 communes, sept départements et deux régions. Près de 40 000 personnes sont logées au sein de ce patrimoine implanté en Haute-Garonne, dans le Tarn, le Tarn-et-Garonne, l’Aude, l’Hérault, les Landes et les Pyrénées-Atlantiques.
L’entreprise s’inscrit dans un écosystème associant plusieurs acteurs régionaux et nationaux. Elle appartient au groupe régional Midi Habitat, son actionnaire de référence, et travaille en partenariat avec le réseau national BATIGERE, qui fédère des entreprises sociales pour l’habitat, des offices publics de l’habitat, des coopératives, des associations et des fondations engagées dans le développement du logement abordable.
PATRIMOINE est également membre fondateur de la société anonyme de coordination régionale BRENNUS, qui rassemble trois organismes de logement social. Cette organisation doit permettre de mutualiser certaines compétences et de renforcer les capacités d’intervention à l’échelle des territoires.
« Chez PATRIMOINE, nous sommes convaincus que le logement ne peut être standardisé : chaque territoire, chaque parcours de vie appelle des réponses spécifiques », souligne Fella Allal, directrice générale de PATRIMOINE. L’entreprise entend ainsi proposer des solutions diversifiées tenant compte des évolutions sociales, environnementales et économiques.
Cette activité repose sur une organisation de 200 collaborateurs. Chaque année, PATRIMOINE réalise plus de 2 500 attributions de logements. En 2025, le bailleur a livré 600 logements et réalisé 64 ventes HLM, permettant notamment à certains locataires de devenir propriétaires dans des conditions encadrées.
PATRIMOINE dispose également d’une coopérative d’habitations agréée Office de foncier solidaire, consacrée à l’accession sociale à la propriété. Plus largement, le groupe Midi Habitat intervient dans la promotion immobilière, la commercialisation de logements, l’aménagement, le lotissement et les services immobiliers. Son objectif est de proposer chaque année environ 1 000 logements adaptés aux différents parcours résidentiels.
Plus de 200 000 demandes de logements sociaux en Occitanie
L’action de PATRIMOINE intervient dans un contexte régional particulièrement tendu. La hausse du coût du foncier, de l’énergie et de la construction pèse sur la capacité de production de logements neufs, tandis que les besoins continuent de progresser.
En France, plus de sept personnes sur dix peuvent prétendre à un logement social selon leurs ressources. Cette proportion atteint huit personnes sur dix en Occitanie, démontrant que le parc social ne concerne plus uniquement les ménages les plus précaires, mais une part très large de la population.
En 2024, la région a franchi le seuil des 200 000 demandeurs de logements sociaux, alors que seulement 27 200 logements ont été attribués au cours de la même année. L’écart entre la demande et les possibilités d’attribution entraîne mécaniquement un allongement des délais d’attente.
Cette situation se conjugue à une diminution de la production de logements neufs et à des capacités de financement contraintes pour les bailleurs sociaux et les collectivités. Malgré ce contexte, PATRIMOINE prévoit de mobiliser 464 millions d’euros d’investissements sur cinq ans afin de poursuivre le développement et l’amélioration de son parc.
« Nos résultats témoignent de la solidité de notre modèle et de notre capacité à répondre concrètement aux enjeux du logement social », explique Thomas Réveillère, directeur général adjoint Ressources et Stratégie financière de PATRIMOINE. Il insiste notamment sur le rôle des partenariats conclus avec les collectivités, les associations et les acteurs locaux pour adapter les projets aux besoins de chaque territoire.
La qualité de service devient un enjeu central pour les bailleurs
La pénurie de logements n’est pas le seul défi auquel les organismes HLM doivent répondre. Les attentes des locataires évoluent également, notamment en matière de qualité de vie, de proximité, de tranquillité résidentielle et d’accompagnement.
La satisfaction des habitants est ainsi devenue un indicateur déterminant pour mesurer la performance des bailleurs sociaux. L’enjeu ne consiste plus uniquement à produire ou à attribuer des logements, mais également à garantir leur qualité dans la durée et à accompagner les résidents au cours des différentes étapes de leur parcours.
« La qualité de vie, le niveau de service, ainsi que la proximité par l’accompagnement et la tranquillité sont désormais au cœur des exigences », relève Stéphanie Erales, directrice générale adjointe Clients et Cadre de vie de PATRIMOINE.
Cette évolution conduit l’entreprise à travailler sur le confort d’été, les mobilités, les nouveaux usages des logements et l’adaptation de son patrimoine au vieillissement de la population. Elle souhaite également renforcer les démarches de renaturation des espaces lorsque les caractéristiques des opérations le permettent.
Un parc encore alimenté à 66 % par le gaz
La décarbonation constitue désormais l’un des principaux axes de la stratégie patrimoniale de l’entreprise. À ce jour, 66 % du parc de PATRIMOINE est alimenté au gaz. Le bailleur prévoit donc une transition progressive vers un bouquet énergétique moins carboné, reposant davantage sur les énergies renouvelables, les énergies de récupération et les réseaux de chaleur urbains.
PATRIMOINE a déjà raccordé 2 300 logements à des réseaux de chaleur. Le raccordement de 630 logements supplémentaires, répartis dans cinq résidences de Toulouse Métropole, est actuellement étudié.
« Dans un contexte d’urgence climatique, nous avons fait le choix de placer l’ambition environnementale au cœur de notre stratégie », indique Valérie Guiraud, directrice des Grands Projets environnementaux et Politique de la ville de PATRIMOINE. Cette orientation concerne aussi bien la construction neuve que la rénovation énergétique et la gestion quotidienne du patrimoine.
À Mourenx, dans les Pyrénées-Atlantiques, une résidence de 60 logements doit atteindre le niveau BBC rénovation. Le programme comprend également la création d’ascenseurs. L’opération a été retenue dans le cadre de l’appel à projets consacré au gaz vert mené par GRDF.
En Haute-Garonne, la résidence Les Artistes, composée de 68 logements, fait l’objet d’une hybridation de ses chaufferies au gaz avec des pompes à chaleur. Une installation photovoltaïque destinée à l’autoconsommation complète cette intervention.
Le réemploi des matériaux évite déjà 245 tonnes de CO₂
Au-delà de la performance énergétique des bâtiments, PATRIMOINE développe une stratégie de réemploi des matériaux issus de ses chantiers. Cette démarche vise à limiter la production de déchets, mais également les émissions associées à la fabrication et au transport de matériaux neufs.
Selon le bilan communiqué par l’entreprise, les opérations déjà engagées ont permis d’éviter 245 tonnes de CO₂, soit un volume présenté comme équivalent à 6 930 allers-retours entre Toulouse et Montpellier.
La résidence Tabar, en Haute-Garonne, a notamment servi de projet précurseur. Lauréate de l’appel à projets consacré à l’économie circulaire dans le bâtiment lancé par l’Ademe et la Région Occitanie, l’opération a atteint un taux de valorisation compris entre 85 % et 93 %. Elle a également reçu le trophée « Chantier exemplaire » de l’économie circulaire dans le cadre du programme européen Life Waste2Build.
Dans la résidence Gluck, également située en Haute-Garonne, le chantier prévoit le réemploi de 152 menuiseries et 688 radiateurs. Cette opération, qui représente un investissement d’un million d’euros, a reçu le trophée « Coup de cœur » de l’économie circulaire du programme Life Waste2Build.
La politique de réemploi intègre aussi une dimension professionnelle et sociale. Les partenariats conclus avec le YMCA et l’AMAE doivent favoriser l’insertion professionnelle et l’apprentissage à travers les opérations menées par le bailleur.
Toutes les opérations en maîtrise d’ouvrage labellisées NF Habitat
Pour ses constructions neuves, PATRIMOINE indique privilégier des opérations conciliant performance environnementale et sobriété foncière. Cette stratégie doit répondre à la fois aux exigences de la réglementation environnementale RE2020 et à l’objectif de zéro artificialisation nette.
Le bailleur prévoit de développer davantage les opérations de renouvellement urbain, de restructuration et de réhabilitation de bâtiments existants. L’ensemble des programmes réalisés sous sa maîtrise d’ouvrage est par ailleurs labellisé NF Habitat, afin d’intégrer des exigences portant sur la qualité de construction, la performance énergétique, le confort et la durabilité des logements.
Cette démarche vise notamment à limiter l’étalement urbain et à mobiliser les espaces déjà artificialisés, tout en adaptant l’offre de logements aux besoins des communes concernées.
Des opérations à Toulouse, Malepère et Saint-Jean-Pied-de-Port
PATRIMOINE prévoit de poursuivre son développement en Occitanie, tout en consolidant sa présence dans les Landes et au Pays basque. Plusieurs opérations doivent accompagner cette extension géographique. À Malepère, au sud-est de Toulouse, un programme de 69 logements est notamment prévu. Dans les Pyrénées-Atlantiques, une autre opération doit permettre la réalisation de 35 logements à Saint-Jean-Pied-de-Port.
Ces projets s’inscrivent dans une stratégie de développement sur le Grand Sud-Ouest, avec l’objectif de répondre aux tensions observées aussi bien dans les grandes métropoles que dans les villes moyennes et les territoires littoraux ou ruraux.
Le bailleur entend parallèlement renforcer la réhabilitation de son parc existant. Son patrimoine, relativement récent, ainsi que les opérations déjà menées lui permettent, selon l’entreprise, d’afficher des performances énergétiques supérieures à la moyenne nationale des bailleurs sociaux.
Une première pension de famille de 15 logements à Toulouse
Le développement du logement familial classique ne constitue qu’un volet de la stratégie présentée. PATRIMOINE souhaite également accroître son intervention dans l’hébergement social et l’habitat destiné à des publics spécifiques.
À Toulouse, l’entreprise prévoit ainsi de créer sa première pension de famille, composée de 15 logements. La gestion de cette structure sera confiée à l’association L’Amandier. Une pension de famille propose généralement un logement durable à des personnes isolées ayant connu des situations de grande précarité, avec la présence d’un accompagnement au sein de la résidence.
Dans les Landes, PATRIMOINE travaille également sur un projet d’acquisition-amélioration d’un foyer à Dax. Ce type d’opération permet de réhabiliter un bâtiment existant afin de l’adapter à de nouveaux usages sociaux, tout en limitant la consommation de foncier.
De nouvelles résidences pour les seniors et les générations
Le bailleur développe par ailleurs des résidences intergénérationnelles, des logements pour seniors et des résidences autonomie afin d’accompagner le vieillissement de la population. À Toulouse, la résidence intergénérationnelle Edgar Morin comprendra 70 logements. À Saint-Juéry, dans le Tarn, la résidence Les Jardins de Sabo proposera 56 logements.
Deux projets de résidences autonomie sont également annoncés en Haute-Garonne, en partenariat avec l’association AGES. La première, implantée à Roquettes, doit comprendre 70 logements. La seconde, prévue à Montgiscard, en comptera 72.
Ces programmes sont conçus pour favoriser le maintien de l’autonomie et permettre aux résidents de disposer d’un logement adapté, tout en bénéficiant de services et d’espaces collectifs.
Une empreinte carbone par mètre carré réduite de 30 % à l’horizon 2034
Dans le cadre de son projet d’entreprise Horizon 2027, PATRIMOINE a réalisé un nouveau bilan des émissions de gaz à effet de serre. L’entreprise avait engagé cette démarche dès 2010. Le nouveau bilan s’appuie sur la programmation d’amélioration et de développement du parc prévue jusqu’en 2034. La trajectoire retenue doit conduire à une réduction de 30 % de l’empreinte carbone des activités par mètre carré géré.
Malgré la poursuite de la construction de logements, les projections font également apparaître une diminution de 9 % des émissions en valeur absolue. Pour atteindre ces objectifs, PATRIMOINE entend agir sur la sobriété des opérations, les matériaux employés, la performance carbone des constructions et la rénovation énergétique du patrimoine existant. Ces engagements devront être intégrés au futur Plan stratégique de patrimoine, qui comportera un objectif spécifique de décarbonation.
« La qualité et la pérennité de notre offre de logements constituent une exigence quotidienne, profondément ancrée dans notre ADN d’investisseur », affirme Christian Noailhac, directeur général adjoint Stratégie patrimoniale et environnementale de PATRIMOINE. Cette exigence doit s’appliquer, selon lui, à l’ensemble de la chaîne immobilière, depuis le développement et la production des logements jusqu’à leur maintenance et leur réhabilitation.
Avec 464 millions d’euros programmés sur cinq ans, PATRIMOINE cherche ainsi à maintenir ses capacités de construction tout en accélérant la transformation énergétique de son parc. Une équation rendue plus complexe par la hausse des coûts et la contraction de la production, mais devenue incontournable dans une région où plus de 200 000 ménages attendent désormais l’attribution d’un logement social.
