La société de gestion toulousaine Midi 2i, filiale de la Caisse d’Épargne Midi-Pyrénées, affiche un chiffre d’affaires en progression de 6 % en 2025 et un résultat brut d’exploitation en hausse de 4 %. Dans un marché immobilier marqué par l’attentisme, l’entreprise mise sur la gestion active de ses actifs, la sélectivité de ses investissements et une diversification vers de nouveaux clients institutionnels.
Jean-Luc Barthet, président de Midi 2i. (Photo Dorian Alinaghi)
Midi 2i administre aujourd’hui 29 véhicules d’investissement immobilier, dont une SCPI et 8 clubs deals. Ces véhicules représentent environ 1,2 milliard d’euros d’encours sous gestion, en progression de 9 % par rapport à l’année précédente. La société indique par ailleurs un encours de l’ordre de 1,3 milliard d’euros au 31 décembre 2025. Son portefeuille rassemble plus de 139 actifs immobiliers, soit environ 528 000 m² répartis sur l’ensemble du territoire métropolitain.
Cette base d’actifs constitue le socle de son modèle. Dans le contexte actuel, Midi 2i insiste sur l’importance de la gestion immobilière au quotidien, au-delà des seules acquisitions ou cessions. L’objectif consiste à maintenir la qualité locative des immeubles, accompagner les entreprises occupantes, préserver la liquidité future des actifs et éviter toute destruction de valeur dans une période où les prix et les anticipations de marché restent difficiles à stabiliser.
« Plus que jamais, la proximité avec nos clients devient primordiale. Elle s’illustre aujourd’hui concrètement par la production de reportings adaptés à la conjoncture et par le soin continu que nous prenons à gérer leur patrimoine », souligne Jean-Luc Barthet, président de Midi 2i.
Pour Midi 2i, cette gestion active constitue un facteur de résilience. Le président de la société rappelle que le marché n’offre plus les mêmes conditions qu’avant les turbulences engagées depuis 2022. Les volumes d’investissement immobilier d’entreprise, qui avaient pu atteindre des niveaux proches de 30 milliards d’euros, voire des pics autour de 38 milliards d’euros au niveau national, se situent désormais sur des bases beaucoup plus réduites, autour de 15 milliards d’euros ces dernières années. Dans cet environnement, les investisseurs se montrent plus prudents, les entreprises reportent certains projets immobiliers, et les vendeurs hésitent à mettre sur le marché des actifs dont la valorisation pourrait être inférieure à leurs attentes.
Acheter au juste prix, sans céder à l’opportunisme
Face à cette situation, Midi 2i défend une stratégie d’investissement sélective. L’entreprise n’entend pas profiter de la crise pour acheter à prix cassés, mais se positionner sur des actifs jugés solides, bien localisés, occupés par des entreprises de qualité et capables de conserver leur valeur dans la durée. Les critères de sélection portent notamment sur la centralité, l’emplacement, l’accessibilité aux transports, la qualité des locataires et l’adéquation des immeubles avec les usages actuels.
« Nous sommes dans une logique d’acheter les actifs au juste prix. Nous ne sommes pas dans une logique de nous dire : c’est la crise, nous allons profiter de la crise et acheter à des prix massifs », explique Jean-Luc Barthet lors de la conférence de presse.
En région, la notion de centralité ne se limite pas aux quartiers d’affaires tels qu’ils peuvent exister en Île-de-France. Elle renvoie plutôt à des actifs proches des cœurs de ville, situés à proximité immédiate de stations de métro, de gares ou de pôles de mobilité. Dans un marché plus exigeant, Midi 2i privilégie également les immeubles déjà loués, la présence de locataires solides constituant un élément déterminant pour sécuriser les financements et limiter les risques.
L’entreprise prévoit ainsi plusieurs investissements au second semestre 2026, tout en maintenant une grande prudence sur les opérations non encore contractualisées. Cette sélectivité s’applique aussi aux arbitrages. Midi 2i rappelle que la cession d’actifs demeure un acte de gestion à part entière, mais qu’elle ne doit pas se faire au détriment de la valeur. « Nous ne sommes pas payés pour détruire de la valeur », résume Jean-Luc Barthet, en expliquant que certains actifs peuvent être conservés dans l’attente de conditions de marché plus favorables.
La SCPI Métronome poursuit sa progression
Parmi les leviers de développement de Midi 2i, la SCPI Métronome confirme sa trajectoire. Son label ISR, renouvelé en 2024, s’inscrit dans la stratégie de responsabilité sociétale portée par la société de gestion. La SCPI affiche désormais une capitalisation supérieure à 150 millions d’euros et poursuit sa croissance en s’appuyant notamment sur le réseau de distribution des Caisses d’Épargne.
La société de gestion met en avant une approche immobilière qui associe performance financière, ancrage territorial et prise en compte progressive des enjeux de durabilité. Midi 2i rappelle que ses fonds visent à acquérir, valoriser et céder des actifs immobiliers d’entreprise, résidentiels ou de locaux d’activités, avec une offre adaptée à des clients institutionnels comme à des particuliers.
Cette orientation s’inscrit dans un marché où les attentes des investisseurs évoluent. La liquidité, la qualité des locataires, la transparence du reporting et la capacité à démontrer la pérennité des actifs deviennent des éléments centraux de la relation client. Pour Midi 2i, cette période de crise oblige les sociétés de gestion à renforcer leur exigence et à mieux expliquer leurs décisions.
Deux livraisons majeures attendues en 2026
L’année 2026 doit permettre à Midi 2i de consolider les résultats obtenus en 2025. L’entreprise prévoit notamment deux livraisons majeures à Montpellier et au Havre, ainsi que plusieurs investissements attendus au second semestre. La société poursuit également le développement de ses partenariats au sein du groupe BPCE, avec les Caisses d’Épargne et les Banques Populaires, tout en élargissant progressivement son portefeuille à une nouvelle clientèle institutionnelle.
Cette diversification vise notamment les acteurs assurantiels et mutualistes, dont les logiques patrimoniales de long terme présentent des similitudes avec celles de ses clients historiques. Midi 2i entend faire valoir auprès de ces institutions sa connaissance des métropoles régionales, son implantation territoriale et son expérience acquise dans la gestion d’actifs immobiliers en période complexe.
« Nous sommes conscients que le contexte actuel bouscule nos habitudes, mais je sais compter sur une équipe engagée et professionnelle pour relever nos défis actuels et futurs. Pour moi, la crise que nous vivons est une opportunité pour autant que l’on ose modifier nos approches immobilières et financières dans un souci de performance, d’exigence et de transparence », souligne Jean-Luc Barthet.
Le président de Midi 2i estime que la période actuelle peut aussi préparer le rebond. Selon lui, l’argent n’a pas disparu du marché immobilier, mais il est temporairement placé autrement, dans l’attente d’un environnement plus lisible. Lorsque les signaux de reprise se préciseront, les investisseurs pourraient revenir vers des allocations immobilières, même si les volumes ne retrouveront pas nécessairement les niveaux observés avant la crise.
Une nouvelle Maison de l’immobilier aux Carmes
Pour affirmer son positionnement et renforcer ses synergies avec la Caisse d’Épargne Midi-Pyrénées, Midi 2i prévoit également de s’installer au second semestre 2026 dans ses futurs bureaux, au sein de la Maison de l’immobilier, dans le quartier des Carmes à Toulouse. Ce lieu est appelé à devenir un espace de référence autour de l’immobilier durable au sein du groupe Caisse d’Épargne Midi-Pyrénées.
Ce déménagement répond aussi à un enjeu interne. Les locaux actuels, répartis sur plusieurs niveaux, ne correspondent plus pleinement aux modes de collaboration recherchés par l’entreprise. Midi 2i souhaite créer un environnement de travail plus fluide, favorable aux échanges entre les équipes et au bien-être des collaborateurs. Les futurs bureaux représenteront environ 460 m² et feront l’objet d’un aménagement porté directement par la société, dans une logique de projet d’entreprise.
Jean-Luc Barthet insiste sur l’importance de ces nouveaux espaces dans la dynamique collective de Midi 2i. Dans un métier où l’agilité et la transversalité deviennent essentielles, l’aménagement des bureaux doit faciliter la circulation de l’information, renforcer la cohésion et contribuer à la fidélisation des talents.
Une stratégie de long terme dans un secteur en recomposition
Créée en 2005, Midi 2i compte 36 collaborateurs au 31 mars 2026. Agréée par l’Autorité des marchés financiers depuis le 25 novembre 2015, la société structure, commercialise et gère des véhicules d’investissement immobiliers. Elle accompagne une clientèle composée d’institutionnels et de particuliers, avec une approche fondée sur la proximité, la connaissance des territoires et la gestion patrimoniale de long terme.
Dans un marché plus sélectif, Midi 2i entend continuer à faire tourner son portefeuille lorsque les actifs atteignent un stade de maturité ou présentent un risque d’obsolescence. Cette capacité à acheter, gérer, valoriser puis arbitrer les actifs constitue l’un des marqueurs de son modèle. L’entreprise revendique une approche à la fois financière et immobilière, en opposition à une logique uniquement centrée sur l’augmentation des encours sous gestion.
« Fort de nos 20 ans, nous avons acquis une solide connaissance des territoires et un vrai savoir-faire qui nous servent d’appui dans la gestion immobilière de notre patrimoine et dans nos futurs développements », affirme Jean-Luc Barthet.
L’année 2026 s’annonce donc comme une période de consolidation, mais aussi de préparation. Midi 2i veut maintenir la dynamique de ses résultats, poursuivre ses investissements de manière ciblée, renforcer sa transparence auprès de ses clients et préparer une nouvelle phase de développement à horizon 2027-2028. Dans un marché immobilier encore incertain, la société toulousaine mise sur la patience, la discipline et la proximité pour consolider sa place au sein du groupe BPCE et sur les marchés régionaux.
« Notre vision est posée et nous poursuivons notre stratégie avec détermination, soutenus par notre actionnaire, la Caisse d’Épargne Midi-Pyrénées, pour devenir une référence dans le Groupe BPCE auquel nous appartenons. C’est avec lucidité et confiance que je vois l’avenir de notre entreprise », conclut Jean-Luc Barthet.
