Après plusieurs années de ralentissement, le marché immobilier en Haute-Garonne amorce un redressement. Les transactions repartent à la hausse dans l’ancien et sur les terrains à bâtir, tandis que le secteur du neuf traverse une chute historique. Présentés le 12 mars 2026 par la Chambre des notaires de la Cour d’appel de Toulouse, les chiffres de l’année 2025 témoignent d’un marché qui retrouve un certain dynamisme, tout en restant soumis à de nombreuses incertitudes économiques et politiques.
Après plusieurs années de ralentissement, le marché immobilier semble reprendre des couleurs en Haute-Garonne en 2025. Les volumes de transactions repartent à la hausse dans l’ancien et sur les terrains à bâtir, signe d’un retour progressif de la confiance des ménages. (Photo Pixabay)
Les derniers indicateurs présentés par les notaires de la Cour d’appel de Toulouse montrent un redémarrage progressif de l’activité immobilière en Haute-Garonne sur l’année 2025. Après trois années consécutives de baisse des transactions, le marché semble retrouver un certain élan, notamment dans l’ancien et sur les terrains à bâtir.
Selon les données analysées sur la période du 1er janvier au 31 décembre 2025, les volumes cumulés de ventes pour les appartements anciens, les maisons anciennes et les terrains à bâtir progressent de 8,2 % sur un an.
Pour Me Frédéric Giral, délégué de la Chambre des notaires en charge de l’immobilier pour la Haute-Garonne, cette évolution constitue un signal encourageant pour le secteur :
« Nous constatons une reprise des volumes de transactions en Haute-Garonne. Le marché des terrains à bâtir, qui était particulièrement en difficulté depuis trois ans, commence à se déverrouiller. Cela traduit une volonté retrouvée des ménages de s’engager dans des projets immobiliers. »
Dans le détail, les appartements anciens enregistrent une progression de 9,1 % des ventes, soit 900 transactions supplémentaires par rapport à 2024. Les **maisons anciennes suivent la même tendance avec +7,7 %, représentant 620 ventes de plus sur l’année.
Le marché des terrains à bâtir, très affecté ces dernières années, amorce lui aussi une légère remontée avec 1 100 ventes enregistrées en 2025, soit +2,8 % par rapport à l’année précédente.
Malgré cette embellie, les volumes de transactions restent inférieurs aux niveaux records observés durant la période 2020-2021 et se rapprochent davantage de ceux constatés en 2016.
L’ancien retrouve des couleurs, les prix repartent légèrement
Le redémarrage des transactions commence à se répercuter sur les prix, en particulier sur le marché des appartements anciens. En Haute-Garonne, le prix médian atteint désormais 2 890 € par m², soit une progression de 2,9 % sur un an. Cette évolution accompagne une hausse significative du nombre de ventes, avec 10 740 transactions enregistrées en 2025.
Pour Me Henri Chesnelong, également délégué de la Chambre des notaires, cette dynamique traduit un changement d’état d’esprit chez les acquéreurs : « nous ne sommes plus dans un marché attentiste et baissier. L’augmentation des volumes redynamise les prix et témoigne d’un retour progressif de la motivation des acheteurs. »
Dans les communes du département, les évolutions restent cependant contrastées. Balma et Toulouse conservent les prix médians les plus élevés, avec respectivement 3 270 €/m² et 3 210 €/m², affichant une évolution limitée de +1 %.
Certaines communes connaissent en revanche des progressions plus marquées, comme Colomiers, où le prix médian atteint 2 550 €/m², en hausse de 9,1 %, ou Plaisance-du-Touch, avec 2 520 €/m² et une progression de 4,9 %.
À l’inverse, Saint-Gaudens poursuit sa baisse, avec un recul de 9,9 % en 2025, après -13,3 % en 2024, illustrant la forte volatilité de certains marchés locaux.
Toulouse : des quartiers toujours très recherchés
Au sein de la métropole toulousaine, les écarts de prix entre quartiers demeurent importants. Le quartier Saint-Étienne conserve la première place avec un prix médian de 5 100 €/m², malgré une légère baisse de -1,3 %. Le **quartier Saint-Georges dépasse la barre des 5 000 €/m², avec une hausse de 3,6 %, tandis que les Carmes se maintiennent à 4 950 €/m².
Certains secteurs créent également la surprise. Arnaud-Bernard se hisse à la cinquième place des quartiers les plus chers avec 4 790 €/m², en hausse de 8,9 %. Saint-Cyprien, de son côté, retrouve une dynamique positive avec 4 890 €/m² après une baisse marquée en 2024.
« La rive gauche reste très dynamique et demandée, notamment avec les quartiers Saint-Cyprien, Patte-d’Oie et Fer-à-Cheval, observe Me Henri Chesnelong. »
En revanche, les quartiers situés sur le tracé de la future ligne de métro ne connaissent pas encore d’effet significatif sur les prix, notamment Côte Pavée, Bonnefoy ou les Sept Deniers.
Le marché du neuf s’effondre après la fin du dispositif Pinel
Si l’ancien retrouve un certain dynamisme, le marché des appartements neufs connaît une chute spectaculaire. Les ventes ont reculé de 55 % en un an, avec seulement 1 650 transactions en 2025, contre 3 660 en 2024.
Cette baisse brutale s’explique principalement par la fin du dispositif fiscal Pinel au 31 décembre 2024, qui soutenait fortement l’investissement locatif.
« Les chiffres de 2025 sont les plus faibles observés depuis dix ans dans le secteur du neuf, souligne Me Henri Chesnelong. »
Les prix enregistrent également une correction notable, avec une baisse de 8,2 %, portant le prix médian à 4 250 €/m² en Haute-Garonne.
Les maisons anciennes progressent, mais les prix restent modérés
Sur le segment des maisons anciennes, la hausse des transactions est également au rendez-vous. Le département enregistre 8 670 ventes en 2025, soit une progression de 7,7 % sur un an. La hausse des prix reste cependant plus limitée que pour les appartements, avec un **prix médian de 266 000 €, en progression de 1,1 %.
Dans certaines communes, les variations restent significatives. Balma conserve la première place du classement départemental, malgré une baisse notable du prix médian, désormais établi à 420 300 €, contre 479 900 € en 2024. Cette évolution s’explique notamment par la diversité du parc immobilier local, mêlant biens haut de gamme et maisons nécessitant des travaux.
Les terrains à bâtir redémarrent doucement
Après plusieurs années difficiles, le marché des terrains à bâtir montre lui aussi des signes de reprise.
Les volumes progressent de 2,8 %, tandis que les prix augmentent de 3,3 %, avec un prix médian désormais établi à 93 000 € en Haute-Garonne. Les parcelles les plus recherchées restent les petites surfaces, avec 32 % des ventes pour les terrains de moins de 600 m² et 29 % pour ceux inférieurs à 900 m².
Selon les notaires, cette reprise s’explique notamment par le retour progressif des projets de construction de maisons individuelles.
« Nous observons le retour de projets de construction après une période très compliquée. Cette dynamique reste fragile, mais elle est encourageante, car ces projets concernent souvent des primo-accédants. » explique Me Frédéric Giral.
Un marché immobilier toujours dépendant du climat économique
Au-delà des chiffres, les notaires rappellent que le marché immobilier reste fortement dépendant du contexte économique et politique.
Le profil des acquéreurs évolue peu depuis une décennie : **les 30-39 ans représentent toujours la tranche d’âge la plus active avec 32 % des acquisitions, tandis que les cadres supérieurs constituent 35 % des acheteurs.
La durée de détention des biens s’allonge également, avec 31 % des propriétaires conservant leur logement plus de 15 ans, contre 25 % dix ans auparavant.
La performance énergétique des logements devient par ailleurs un facteur déterminant dans la formation des prix. Les biens classés A ou B se vendent en moyenne 16 % plus chers qu’un logement classé D, tandis que les logements **F ou G subissent une décote moyenne de 10 %.
Des perspectives encore incertaines pour 2026
Malgré les signaux positifs observés en 2025, les notaires appellent à la prudence pour les mois à venir. Les données issues des avant-contrats laissent entrevoir une stabilisation des prix et un possible ralentissement des volumes au début de l’année 2026.
« Le marché immobilier reste très sensible aux facteurs extérieurs. La confiance des ménages est essentielle et peut être rapidement affectée par les incertitudes économiques ou politiques. », rappellent Me Frédéric Giral et Me Henri Chesnelong.
Dans ce contexte, le nouveau dispositif Jeanbrun, destiné à encourager l’investissement locatif, pourrait apporter un soutien au marché du neuf, même si ses effets ne seront visibles que dans plusieurs mois.
