La reprise attendue n’a pas eu lieu. Selon les derniers chiffres de l’ObserveR de l’Immobilier Toulousain, le marché du logement neuf dans l’aire urbaine de Toulouse enregistre au premier trimestre 2025 une nouvelle baisse de ses indicateurs clés : ventes, mises en vente et offre commerciale. Une crise structurelle s’installe, avec des désistements élevés, une raréfaction de l’investissement locatif et un recours croissant aux dispositifs d’aide.
Mickaël Merz, président de l'ObserveR de l’Immobilier Toulousain. (Photo l'ObserveR de l’Immobilier Toulousain)
Le marché toulousain du logement neuf n’est pas parvenu à enrayer sa chute. Au 1er trimestre 2025, seulement 524 logements ont été vendus dans l’aire urbaine, contre 596 à la même période l’année précédente, soit une baisse de 12 %. Rapporté à 2023, le recul atteint même 22 %. Dans le même temps, les mises en vente s’effondrent de 60 % en deux ans, avec 522 logements mis sur le marché, un volume historiquement bas.
« Les indicateurs du marché restent orientés à la baisse, malgré la disparition du dispositif Pinel qui a pu entraîner un regain d’achats en fin d’année 2024. Les mesures de soutien comme le réélargissement du PTZ ou le LLI “particuliers” ne commencent à porter leurs effets qu’à partir du mois d’avril 2025 », observe Mickaël Merz, président de l’ObserveR.
L’offre commerciale continue de s’éroder dangereusement. Fin mars 2025, seulement 2 462 logements étaient disponibles à la vente sur l’ensemble de l’aire urbaine, contre 3 472 un an plus tôt (-29 %), et 5 119 au 1er trimestre 2023 (-52 %). Le marché se rétracte mécaniquement, faute de produits à proposer.
Le retrait brutal des investisseurs et le rôle croissant des aides
Symbole de cette rétraction : la part des ventes à investisseurs ne représente plus que 31 % des transactions, un seuil jamais atteint. Pour mémoire, les investisseurs constituaient encore entre 42 et 49 % des acquéreurs entre 2022 et 2024.
« C’est l’un des marqueurs les plus frappants de ce trimestre. La fin du Pinel a redessiné le profil des acheteurs. Le marché est désormais porté par les propriétaires occupants », souligne le président.
Ces derniers représentent ainsi 69 % des ventes, dont 58 % via des dispositifs aidés comme le PSLA ou le LLI particuliers. Les ventes libres chutent de 53 % en un an. Le Bail Réel Solidaire, de son côté, progresse et capte 12 % des ventes. Cette recomposition du marché témoigne d’un ajustement forcé, mais sur des bases fragiles : les volumes d’activité restent trop faibles pour espérer une stabilisation.
Toulouse : une dynamique locale qui ne compense pas l’inertie globale
Si l’on zoome sur la ville de Toulouse, les tendances ne sont guère plus encourageantes. La capitale occitane concentre 62 % des ventes de l’aire urbaine, soit 325 logements au 1er trimestre 2025. Cela représente une baisse de 9 % par rapport à 2024, mais une légère hausse de 10 % en deux ans. Les désistements atteignent 24 %.
En matière de mises en vente, Toulouse enregistre un sursaut notable : 326 logements ont été proposés à la commercialisation, en hausse de 102 % par rapport au 1er trimestre 2024. Toutefois, le stock de logements disponibles s’amenuise fortement : seulement 1 114 unités en fin de trimestre, contre 1 673 l’an passé (-33 %) et 2 860 en 2023 (-61 %).
Le prix moyen en collectif libre s’établit à 4 799 €/m² parking inclus (+6 % sur un an). Ce niveau, bien qu’en légère progression, s’explique davantage par la faiblesse des volumes et la nature des produits disponibles que par une réelle tension du marché.
Le Sicoval et les métropoles voisines également touchés
Dans le Sicoval, la situation est encore plus préoccupante. Les mises en vente sont quasiment inexistantes (16 logements), et l’offre commerciale s’effondre à 150 unités, contre 330 un an auparavant. Les ventes se maintiennent à 52 unités, mais les prix chutent lourdement : 3 420 €/m² contre 4 080 €/m² sur l’année 2024.
Les grandes métropoles voisines confirment l’ampleur de la crise. À Bordeaux et sur le bassin d’Arcachon, 400 ventes ont été enregistrées contre 300 l’an passé, mais la part des investisseurs s’effondre à 11 %. À Montpellier, 290 ventes sont comptabilisées (+29 %), mais les mises en vente restent basses (220 logements). Dans ces deux agglomérations, l’offre commerciale régresse de plus de 30 %.
Une stagnation des prix malgré des volumes très faibles
Globalement, les prix du neuf stagnent. Sur l’aire urbaine de Toulouse, le prix moyen au m² s’établit à 4 467 € hors stationnement, soit une baisse de 1 % sur un an, mais une hausse de 1 % par rapport au 4e trimestre 2024. Ces variations doivent être interprétées avec prudence, tant les volumes sont faibles et les effets de structure importants (typologie, localisation, dispositifs aidés…).
Les T2 et T3 restent les typologies les plus demandées, représentant près de 60 % des ventes. Toutefois, une tension importante se manifeste sur les T3, très présents dans l’offre mais qui peinent à trouver preneur.
Enfin, le segment des résidences services traverse lui aussi une période difficile. Aucun nouveau programme n’a été lancé au premier trimestre 2025. Douze opérations restent actives, essentiellement réparties entre résidences étudiantes et résidences seniors. Si 129 ventes brutes ont été enregistrées, un nombre important de désistements (32) et surtout le retrait d’un programme entier (428 logements) alourdissent encore le bilan. Le stock s’élève à 653 logements, en hausse de 20 % par rapport à 2024.
Un secteur en attente d’un choc de relance
Le marché du logement neuf à Toulouse et dans sa métropole demeure en panne. L’extinction du Pinel, la lente montée en puissance des aides, des taux d’intérêt encore élevés et une incapacité chronique à alimenter l’offre pèsent lourdement sur les perspectives. Même si une reprise commerciale devait se dessiner, l’ampleur des stocks et la faiblesse des volumes ne permettent pas d’envisager un rebond significatif à court terme.
« L’ensemble de la filière est engagé dans un processus de redéfinition. Mais à ce stade, la crise structurelle persiste et appelle des réponses durables, coordonnées et puissantes », conclut Mickaël Merz.
