Avec 94 805 m² placés en 2025, le marché des bureaux de la métropole montpelliéraine recule de 18 % mais confirme sa solidité structurelle. Entre montée de l’offre, retour des acquisitions et dynamisme des comptes propres, l’équilibre reste fragile dans un contexte national sous tension.
Caroline de Boisgelin-Abecassis, directrice de l'équipe montpelliéraine de BNP Paribas Real Estate Transaction France. (Photo BNP Paribas)
À l’échelle des 17 grandes métropoles régionales, le volume de bureaux transactés atteint 1,28 million de m² en 2025, en baisse de 9 % par rapport à 2024 et de 22 % sous la moyenne décennale. Le second semestre accuse un net ralentissement, confirmant un contexte attentiste.
Montpellier s’inscrit dans cette dynamique nationale. La métropole enregistre 94 805 m² placés, soit une baisse de 18 % sur un an, avec 265 opérations réalisées, en recul de 11 %. Le marché reste néanmoins proche de sa moyenne long terme établie à 95 000 m².
Le retour de l’acquisition et des comptes propres
L’année 2025 se distingue par un retour marqué des acquisitions. Les ventes représentent 30 % des transactions, contre 70 % pour les locations. Les comptes propres pèsent 28 % des volumes, un niveau stable sur un an.
Les transactions supérieures à 1 000 m² totalisent 48 382 m² répartis sur 15 opérations, avec un loyer prime de 180 € HT HC/m²/an. La part du neuf atteint 79 % sur ce segment, tandis que la vente représente 53 % des opérations.
Parmi les opérations marquantes figurent notamment le Crédit Agricole au Sillon à Cambacérès pour 15 571 m², l’Institut de Recherche et Développement à Agropolis pour 3 100 m², ou encore l’opération ARION III à Hippocrate pour 4 436 m².
Une demande portée par les acteurs locaux
Le tissu économique montpelliérain demeure dominé par les PME et acteurs régionaux. Les entreprises locales et régionales représentent 50 % des utilisateurs placés, les acteurs nationaux 36 %, et les internationaux 14 %.
En volume, les secteurs les plus actifs sont les services aux entreprises et l’éducation-santé-action sociale, chacun représentant 23 % de la demande placée. La dynamique reste majoritairement liée à la relocalisation et à l’extension, traduisant une consolidation du tissu existant plutôt qu’une vague massive d’implantations exogènes.
Une offre en forte progression
Le point de vigilance majeur concerne l’offre disponible. L’offre à un an atteint 160 000 m² en 2025, en hausse marquée sur dix ans. Le taux de vacance s’établit à 6,6 % au T4 2025, contre 5,7 % un an plus tôt, soit un niveau jugé « d’équilibre ».
L’Est montpelliérain concentre 40 % de l’offre, devant le Sud avec 30 %. Le segment des surfaces supérieures à 1 000 m² représente 51 % du volume disponible, signalant une pression potentielle sur les grandes surfaces.
En revanche, l’offre neuve se stabilise après plusieurs années de croissance rapide. Le stock de constructions neuves programmées d’ici 2029 s’élève à 128 941 m², niveau stable par rapport à 2024.
Des loyers maîtrisés dans un contexte national contrasté
Le loyer moyen montpelliérain s’établit à 156 € HT HC/m²/an, avec une moyenne de 165 € pour le neuf et 155 € pour la seconde main. Le loyer top atteint 186 € dans le neuf et 229 € en seconde main.
En comparaison, les loyers prime régionaux varient entre 175 € et 320 € selon les métropoles, confirmant le positionnement compétitif de Montpellier. Les mesures d’accompagnement restent limitées à 8 % en moyenne, contre 24 % en Île-de-France, traduisant une tension locative moins marquée qu’en région parisienne.
Investissement : Montpellier progresse à contre-courant
Au niveau national, les volumes investis en immobilier d’entreprise atteignent 17,6 milliards d’euros en 2025, en progression de 6 % sur un an. Les régions concentrent 40 % des montants engagés, un poids supérieur à la moyenne des sept dernières années.
Montpellier affiche une dynamique positive avec 123 millions d’euros investis, en hausse de 35 % sur un an. Parmi les opérations supérieures à 15 millions d’euros figurent Harmonie (19 M€), Vizio (18 M€) et Amor Plaza (16 M€). Le rendement prime bureaux en régions s’établit autour de 6,60 %, contre 4,90 % en Île-de-France, renforçant l’attractivité relative des marchés régionaux.
L’étude souligne un environnement toujours marqué par la hausse des taux et un attentisme des utilisateurs. Toutefois, la solidité du tissu local, le retour des comptes propres et la progression des investissements traduisent une capacité d’adaptation.
