Selon une étude conjointe de l’Insee et de la Direction régionale de l’environnement, de l’aménagement et du logement (Dreal) d’Occitanie, la région pourrait accueillir 570 000 nouveaux ménages d’ici 2050. Un tel bouleversement démographique entraînerait un besoin estimé à 29 000 logements supplémentaires par an en moyenne. Cette dynamique interroge les politiques d’aménagement, de sobriété foncière et de renouvellement urbain à l’échelle régionale.
D’ici 2050, en Occitanie, 29 000 logements supplémentaires seraient nécessaires en moyenne chaque année. (Photo Pixabay)
L’Occitanie est aujourd’hui l’une des régions les plus dynamiques de France. En 2021, elle comptait 5,9 millions d’habitants répartis dans 2,8 millions de ménages. Selon les projections issues du modèle Omphale 2022 de l’Insee, la région gagnerait 640 000 habitants d’ici 2050, mais surtout 570 000 ménages supplémentaires, soit une croissance moyenne de 20 000 foyers par an. Cette progression place l’Occitanie au second rang des régions les plus dynamiques en France métropolitaine, juste derrière la Corse.
Ce qui frappe dans cette évolution, c’est que le nombre de ménages progresserait plus vite que celui de la population : +20 % contre +11 % entre 2021 et 2050. Cette différence s’explique par l’évolution des modes de vie, notamment la décohabitation, les séparations plus fréquentes, le vieillissement de la population et une mise en couple plus tardive.
Haute-Garonne et Hérault : deux locomotives régionales
La croissance des ménages ne sera pas homogène sur l’ensemble du territoire. Deux départements concentreraient l’essentiel de cette dynamique : la Haute-Garonne et l’Hérault, avec respectivement 198 000 et 160 000 foyers supplémentaires à l’horizon 2050. Ces deux départements accueilleraient ainsi 63 % de la hausse régionale du nombre de ménages.
Les métropoles toulousaine et montpelliéraine, en tant que pôles d’attractivité économique, universitaire et culturelle, jouent un rôle moteur dans cette dynamique. Le Tarn-et-Garonne, les Pyrénées-Orientales, le Tarn et l’Aude afficheraient également une hausse soutenue, avec une croissance annuelle moyenne de l’ordre de 0,5 à 0,6 %.
À l’opposé, les départements plus ruraux comme la Lozère, l’Aveyron ou les Hautes-Pyrénées connaîtraient une augmentation plus faible, voire une quasi-stagnation entre 2035 et 2050. Dans certains cas, la population pourrait même décroître, notamment dans les Hautes-Pyrénées.
Trois moteurs de la croissance des ménages
La hausse du nombre de foyers repose sur trois facteurs : l’augmentation de la population (53 %), l’évolution des comportements de cohabitation (29 %) et le vieillissement (18 %). Ensemble, ces dynamiques modifient en profondeur la structure sociale et résidentielle du territoire.
La décohabitation, marquée par des séparations plus fréquentes et un choix accru de vivre seul, transforme le paysage domestique. En 2050, les personnes seules représenteront 45 % des ménages, contre 39 % en 2021, tandis que les couples ne formeront plus que 42 % des foyers. Ce basculement devrait intervenir dès 2035. Les familles monoparentales et les autres formes de cohabitation représenteront quant à elles une part stable de 13 %.
Vers une transformation profonde des besoins en logements
Cette mutation démographique implique une forte pression sur le parc immobilier. D’après l’étude, il faudrait construire en moyenne 29 000 logements par an jusqu’en 2050. Cette nécessité sera particulièrement forte entre 2021 et 2035, avec 37 000 logements à créer chaque année, avant de diminuer à 17 000 logements annuels sur la période 2035-2050.
L’accroissement du nombre de ménages représente 68 % des besoins estimés. Les 32 % restants correspondent à la résorption du mal-logement, à la transformation du parc existant, à la vacance structurelle et à la part de résidences secondaires.
En 2024, seuls 31 500 logements ont été mis en chantier en Occitanie, soit 75 % des besoins annuels estimés. Un déficit de près de 11 000 logements neufs s’est creusé, alors même que les besoins sont pressants. En 2017, la région avait atteint un pic avec 46 700 logements lancés, mais depuis, la courbe est descendante, grevée par la hausse des taux d’intérêt et des coûts de construction.
Des leviers encore sous-exploités : vacance, réhabilitation et densification
L’étude souligne plusieurs pistes pour répondre aux besoins sans recourir exclusivement à la construction neuve. La vacance des logements constitue un gisement important dans les zones rurales. À l’inverse, dans les territoires tendus comme Toulouse ou Montpellier, la vacance est principalement frictionnelle.
Sous l’hypothèse d’un taux de vacance constant à 8,2 %, ces logements vacants contribueraient à hauteur de 8 % aux besoins. Une baisse d’un point de ce taux permettrait de réinjecter 4 700 logements supplémentaires par an dans le parc actif.
Quant aux résidences secondaires, leur part dans le parc pourrait diminuer sous l’effet de la fiscalité et des politiques publiques. Une baisse de deux points réduirait les besoins en logements de 21 %, soit près de 7 800 logements par an. Le potentiel de transformation est particulièrement fort dans les zones touristiques et urbaines des littoraux.
Objectif ZAN : sobriété foncière et mutation urbaine
L’un des grands défis demeure la réduction de l’artificialisation des sols. La loi Climat et Résilience impose une trajectoire Zéro Artificialisation Nette (ZAN) d’ici 2050. En Occitanie, les surfaces consommées devront passer de 14 200 ha entre 2021-2030 à seulement 6 900 ha entre 2041-2050.
Pour y parvenir, la densité d’habitat devra croître. En 2021, chaque logement correspondait à une consommation moyenne de 960 m² tous usages confondus. Cet indicateur devra passer à 880 m² en 2035 et 850 m² en 2050. Cette mutation exigera des choix forts en matière d’aménagement : densification des centres-villes, optimisation du foncier existant, restructuration des bâtiments inoccupés.
L’étude propose aussi un scénario alternatif intégrant des politiques publiques ciblées sur les jeunes et les seniors. En favorisant le départ plus précoce des jeunes du foyer parental et le maintien à domicile plus long des personnes âgées, l’Occitanie compterait 60 000 ménages supplémentaires à horizon 2050, soit +10 % par rapport au scénario central. Un tel contexte renforcerait encore la pression sur le logement, en particulier sur les logements de petite taille.
