Dans un contexte national encore incertain, le marché du logement toulousain montre des signaux d’évolution encourageants. À travers le dialogue avec les collectivités, la mobilisation des professionnels et plusieurs avancées réglementaires et fiscales, la FNAIM Garonne-Gascogne entend consolider une dynamique locale fondée sur la confiance, l’investissement et l’action collective, afin de préparer les conditions d’une reprise plus solide dès 2026.
Sébastien Bennet, Président de la FNAIM Garonne-Gascogne. (Photo FNAIM Garonne-Gascogne)
Troisième ville française en attractivité et dixième en matière de prix du logement, Toulouse confirme en 2025 son statut de métropole dynamique. Cette position reflète une croissance démographique soutenue et un besoin constant en logements, qu’ils soient neufs ou rénovés. Pour autant, la FNAIM Garonne-Gascogne souligne que cette attractivité ne doit pas masquer la fragilité persistante du marché local, encore marqué par des tensions sur l’offre et une prudence des investisseurs.
Dans ce contexte, la fédération souhaite porter une voix unie de l’ensemble des acteurs de l’immobilier, qu’il s’agisse des administrateurs de biens, agents immobiliers, promoteurs ou marchands de biens, en lien étroit avec les forces économiques du territoire. L’objectif est double : accompagner les particuliers dans leurs projets et recréer un climat de confiance favorable à l’investissement.
Comme le résument Sébastien Bénet, président de la FNAIM Garonne-Gascogne, et Jean-Pierre Delnomdedieu, président de la FNAIM Midi-Pyrénées : « Quand le logement va, tout va ».
Après 2025, relancer une dynamique constructive
L’année 2025 a marqué une légère reprise du marché, insufflant un premier regain de confiance après une période de forte incertitude. Pour la FNAIM Garonne-Gascogne, cette tendance doit désormais être amplifiée afin de faire de 2026 une année plus dynamique et constructive pour le logement à Toulouse et en Haute-Garonne.
Parmi les leviers identifiés figure en priorité la relance de l’investissement locatif, condition essentielle pour répondre à une demande toujours soutenue. La fédération insiste notamment sur la nécessité de lutter efficacement contre l’habitat indigne, tout en redonnant de la visibilité et de la sécurité aux bailleurs privés, acteurs indispensables de l’équilibre du marché.
Dans ce débat, la question de l’encadrement des loyers continue d’alimenter les échanges. Pour la FNAIM Garonne-Gascogne, les données de marché montrent que cet outil ne constitue pas une réponse pertinente aux tensions observées à Toulouse. « Le positionnement de Toulouse au dixième rang des villes françaises en matière de prix du logement montre bien que l’encadrement des loyers ne constitue pas le bon outil pour réguler le marché. L’expérience démontre que le seul levier durable de régulation des prix reste l’augmentation de l’offre de logement », estime Sébastien Bénet.
Le permis de louer, un outil au service de la qualité du parc
La lutte contre l’habitat indigne constitue un autre axe structurant de l’action menée localement. La FNAIM Garonne-Gascogne a ainsi participé à une réunion avec la mairie de Toulouse afin de construire collectivement les modalités de mise en œuvre du Permis de louer, entré en vigueur le 3 novembre dans plusieurs quartiers de la ville, notamment Arnaud-Bernard.
Ce dispositif vise à vérifier la qualité des logements avant leur mise en location et à sécuriser les conditions d’accueil des locataires. Soucieuse de rassurer les propriétaires et de faciliter leur engagement, la municipalité a proposé une rencontre avec les adhérents de la FNAIM au printemps prochain, afin de présenter la méthodologie et les délais d’instruction.
« La mairie a également proposé, et nous en sommes ravis, une rencontre avec nos adhérents pour présenter le dispositif, sa méthodologie et ses délais, afin de rassurer les bailleurs et de faciliter leur engagement », souligne Sébastien Bénet.
Dans ce cadre, la FNAIM revendique son rôle de trait d’union entre institutions et professionnels, en valorisant notamment les administrateurs de biens comme tiers de confiance dans la mise en œuvre du Permis de louer.
Investissement et rénovation patrimoniale au cœur des priorités
Au-delà de la régulation, la FNAIM Garonne-Gascogne suit de près les évolutions réglementaires et fiscales susceptibles de soutenir l’investissement locatif et la rénovation du patrimoine toulousain. Deux dispositifs récents sont perçus comme des signaux encourageants.
Le Plan de Sauvegarde et de Mise en Valeur, applicable depuis juin 2025, offre des avantages fiscaux aux investisseurs qui s’engagent dans la rénovation de bâtiments situés en centre-ville. La fédération se félicite de ce mécanisme, qui contribue à la valorisation du patrimoine toulousain tout en accompagnant les bailleurs privés dans leurs projets.
Parallèlement, l’évolution du statut fiscal des bailleurs privés, inscrite dans le projet de loi de finances pour 2026, constitue une première avancée. Voté en première lecture à l’Assemblée nationale puis validé par le Sénat début décembre 2025, ce texte reste toutefois en navette parlementaire.
« L’évolution du statut des bailleurs privés constitue une piste prometteuse à condition de la rendre réellement efficace. Le cadre définitif peut encore évoluer et nous restons pleinement mobilisés pour défendre un dispositif réellement incitatif », précise Sébastien Bénet.
Pour Lydie Rodriguez, membre du conseil d’administration de la FNAIM Garonne-Gascogne, l’enjeu est clair : « le statut des bailleurs privés a été validé : c’est une première avancée qui offre déjà des garanties. Mais pour qu’il soit parfaitement opérant et attractif, il faudrait que l’amortissement s’applique en déduction du revenu imposable et non des revenus fonciers. Dans certaines zones, un logement peut susciter entre cent et deux cents candidatures. Les bailleurs privés sont indispensables pour couvrir tous les besoins, du logement social au logement libre, et garantir l’équilibre du marché ».
Une mobilisation collective pour remettre le logement au cœur des débats
Cette dynamique locale s’appuie également sur une mobilisation collective des forces économiques. Le 24 novembre dernier, la FNAIM Garonne-Gascogne a participé au happening organisé par le Medef Haute-Garonne, la CPME 31, la FBTP 31 et l’UIMM Occitanie. L’événement visait à alerter sur les difficultés rencontrées par les entreprises et sur l’urgence de soutenir le marché du logement, alors que le budget était en discussion à Bercy.
« Il est crucial de remettre le logement au cœur des débats pour répondre aux défis actuels et préparer 2026 dans les meilleures conditions », insiste Sébastien Bénet.
Pour la FNAIM Garonne-Gascogne, ces avancées témoignent de la capacité du territoire toulousain à faire émerger des solutions locales dans un environnement complexe. Le dialogue continu entre professionnels, collectivités et pouvoirs publics apparaît comme un levier central pour restaurer la confiance et offrir de nouvelles perspectives au marché du logement.
« Grâce à l’engagement des professionnels et à la cohésion locale, Toulouse démontre sa capacité à faire émerger des solutions locales. La FNAIM Garonne-Gascogne continuera à porter cette dynamique, localement et nationalement, afin de redonner stabilité, confiance et perspectives d’avenir aux professionnels du logement et à leurs clients », conclut Sébastien Bénet.
