Volumes historiquement bas, effondrement de l’investissement locatif, offre contrainte et prix qui peinent à s’ajuster : le marché du logement neuf sur l’aire urbaine de Toulouse traverse en 2025 l’une des périodes les plus délicates de son histoire récente. Le dernier bilan de L’ObserveR de l’Immobilier Toulousain dresse le constat d’un secteur fragilisé, dont l’équilibre repose désormais largement sur l’accession aidée et les ventes en bloc.
À contre-courant des métropoles voisines, Toulouse voit son marché résidentiel neuf se contracter durablement, avec des conséquences directes sur la production de logements, l’attractivité du territoire et la capacité à répondre aux besoins des habitants. (Photo Pixabay)
En 2025, le marché du logement neuf sur l’aire urbaine de Toulouse confirme une tendance déjà amorcée les années précédentes : celle d’un net ralentissement de l’activité, avec des volumes désormais installés à des niveaux historiquement bas. Les mises en vente reculent de 24 % par rapport à 2024, pour s’établir à 2 173 logements, alors même que le niveau national affiche une dynamique inverse, avec une progression de +8 %. Cette divergence territoriale souligne la spécificité et la gravité de la situation toulousaine.
Cette contraction de l’offre résulte directement de la baisse des autorisations de permis de construire, mais aussi d’un positionnement plus prudent, voire contraint, de nombreux opérateurs. Dans ce contexte, près de 400 logements ont été retirés du marché, mis en stand-by ou purement abandonnés, accentuant mécaniquement la raréfaction de l’offre neuve disponible.
Des ventes en chute libre, plombées par le retrait massif des investisseurs
La dégradation de l’activité se lit encore plus nettement du côté de la demande. En 2025, les réservations chutent de 35 % à l’échelle de l’aire urbaine, contre –6,5 % au niveau national. Avec 1 954 ventes au détail, le marché accuse un décrochage sévère, largement imputable à l’effondrement des ventes à investisseurs.
L’arrêt du dispositif Pinel a profondément rebattu les cartes. Les ventes destinées à l’investissement locatif s’effondrent de –72 % en un an, ne représentant plus que 23 % des réservations, soit une perte de 31 points par rapport à 2024. À l’inverse, les ventes à propriétaires occupants progressent de 7 %, confirmant leur rôle de socle désormais central du marché neuf toulousain.
L’accession aidée devient le pilier du marché résidentiel
Dans un contexte de crise de la solvabilité des ménages, la résilience relative du marché repose largement sur les dispositifs d’accession aidée, qui représentent désormais 55 % des réservations en 2025, contre 50 % en 2024 et seulement 40 % en 2023. Cette évolution structurelle traduit un profond changement de modèle.
Le PSLA, longtemps dominant, recule à 42 % des ventes aidées, tandis que la TVA à 5,5 % en périmètre de renouvellement urbain atteint 26 % et que le Bail Réel Solidaire (BRS) poursuit une progression rapide, représentant 21 % des ventes aidées. En deux ans, le BRS affiche une croissance qualifiée d’exponentielle, illustrant son rôle croissant dans l’accès au logement neuf pour les ménages modestes et intermédiaires.
Ventes en bloc : un amortisseur devenu indispensable
Autre pilier de stabilisation du marché, les ventes en bloc représentent désormais 43 % des ventes totales en 2025, contre 37 % en 2024. Malgré une baisse mécanique des volumes, elles demeurent essentielles pour garantir la pré-commercialisation des opérations et sécuriser l’achèvement des programmes les plus fragiles.
Cette dynamique concerne notamment le logement locatif intermédiaire (LLI investisseurs), qui permet à la région toulousaine de conserver une singularité nationale. En 2025, plus de 50 % de l’investissement locatif enregistré sur l’aire urbaine repose sur ce mécanisme, soit environ 240 logements, un niveau sans équivalent dans de nombreuses autres métropoles françaises.
Une offre commerciale sous tension et un stock dur contenu
À la fin de l’année 2025, l’offre commerciale s’établit à 2 430 logements, en baisse de 6,5 % sur un an et de 37 % par rapport à 2023. Si ce niveau peut apparaître stabilisé, il masque des déséquilibres structurels importants. Seuls 11 % de cette offre correspondent à du stock dur, un ratio inférieur à la moyenne nationale, tandis que 55 % des logements sont encore commercialisés sur plan.
Cette structure de l’offre limite la capacité du marché à répondre efficacement aux besoins en volume, en typologie et en prix, dans un contexte où la demande reste fortement contrainte par les conditions de financement.
Des prix en léger repli, insuffisants face à la crise de solvabilité
Sur le front des prix, l’année 2025 marque la poursuite d’un léger réajustement. Le prix moyen du logement collectif libre hors stationnement s’établit à 4 395 €/m², soit une baisse de –2,1 % par rapport à 2024, retrouvant un niveau équivalent à celui de 2022. Cette correction reste toutefois insuffisante pour compenser la perte de solvabilité des ménages, estimée à plusieurs dizaines de milliers d’euros sur les deux dernières années.
Comme le souligne Michaël Merz, président de L’ObserveR de l’Immobilier Toulousain :
« Les niveaux de prix restent directement liés à l’équilibre économique des opérations, dans un contexte où les coûts de construction, le foncier et les contraintes réglementaires ne peuvent pas s’ajuster mécaniquement aux capacités financières de la demande. »
Toulouse et le Sicoval : des dynamiques contrastées mais une même fragilité
À l’échelle de la ville de Toulouse, la tendance est comparable, avec une baisse plus modérée des mises en vente (–18 %) mais un recul plus marqué des réservations (–42 %), conséquence d’une concentration historiquement forte des investisseurs sur la ville centre. Les ventes à investisseurs y chutent de –76 %, ne représentant plus que 229 ventes, dont une majorité en LLI.
Sur le territoire du Sicoval, l’activité demeure à un niveau très bas, avec seulement 125 mises en vente en 2025. Si les ventes à occupants progressent légèrement grâce à l’accession aidée, le stock dur atteint un niveau jugé alarmant, et les prix enregistrent une baisse marquée de –9,7 %, soit un recul de 700 à 800 €/m² en deux ans pour certains logements.
Enfin, la comparaison régionale met en évidence un décrochage spécifique de l’aire urbaine de Toulouse. Alors que les régions bordelaise et montpelliéraine enregistrent en 2025 une hausse des mises en vente et une baisse plus modérée des ventes, accompagnées de légères hausses de prix, Toulouse demeure engagée dans une dynamique inverse, avec une activité toujours atone et des prix orientés à la baisse.
