Au premier semestre 2025, l’aire urbaine de Toulouse enregistre une nouvelle dégradation du marché du logement neuf. Les mises en vente, comme les ventes, atteignent des niveaux historiquement bas. La disparition du dispositif Pinel et la faiblesse des stocks alimentent un contexte critique pour les professionnels de l’immobilier.
Le marché du logement neuf à Toulouse traverse une période critique : au 1er semestre 2025, les ventes au détail chutent à un niveau jamais observé, tandis que l’offre disponible s’amenuise dangereusement. (Photo Pixabay)
L’ObserveR de l’Immobilier Toulousain tire une nouvelle fois la sonnette d’alarme. Sur les six premiers mois de 2025, seuls 1 430 logements ont été mis en commercialisation au sein de l’aire urbaine de Toulouse, soit une baisse de 16 % par rapport à 2024 et de 35 % en deux ans. L’alimentation du marché, déjà très faible, continue de s’éroder trimestre après trimestre.
Les ventes suivent la même trajectoire descendante. Avec seulement 1 000 ventes nettes enregistrées, le marché s’effondre de 25 % sur un an et de 27 % sur deux ans.
« Les volumes restent sur des niveaux historiquement bas et continuent de diminuer », constate Michaël Merz, président de l’ObserveR.
Cette tendance s’explique par plusieurs facteurs : des taux d’intérêt toujours élevés autour de 3,5 % sur 25 ans, des incertitudes sur leur évolution, mais surtout la fin du dispositif Pinel en décembre 2024. Après avoir soutenu artificiellement les ventes en fin d’année dernière, cette disparition prive aujourd’hui les promoteurs d’un moteur essentiel pour écouler leurs programmes.
Les investisseurs désertent, les occupants tiennent le marché
La chute la plus marquée concerne les investisseurs. Ils ne représentent plus que 20 % des ventes nettes au premier semestre 2025, contre plus de 60 % encore en 2021. En volume, seuls 213 logements ont été acquis par des investisseurs, soit une baisse de 69 % par rapport à l’an dernier.
À l’inverse, les ventes à occupants progressent de 21 % en un an pour atteindre 790 logements. Cette dynamique, bien qu’insuffisante pour rééquilibrer le marché, témoigne d’une demande persistante de ménages en quête d’accession. Parmi ces ventes, 43 % concernent le segment libre, 28 % le PSLA (Prêt Social Location-Accession) et 12 % le BRS (Bail Réel Solidaire).
Les ventes dites « aidées », qui regroupent accession sociale et dispositifs à TVA réduite, progressent fortement avec 580 logements commercialisés (+51 % sur un an).
« De nouveaux équilibres d’opération doivent être trouvés sans la péréquation qu’apportait le Pinel », analyse Michaël Merz.
Toulouse, épicentre de la crise
Sur la ville-centre, la situation apparaît encore plus critique. Toulouse concentre à peine la moitié des ventes de l’aire urbaine avec 500 logements écoulés, un volume en recul de 37 % en un an. Le nombre de mises en vente s’établit à 730 unités, soit 48 % de moins qu’en 2023.
L’offre commerciale s’amenuise rapidement avec 1 310 logements disponibles, en baisse de 23 % par rapport à 2024 et de 53 % en deux ans. L’écoulement théorique du stock n’est plus que de 4 à 5 mois, contre 15 mois un an auparavant.
Dans ce contexte, les prix moyens affichent une relative stabilité. Sur l’ensemble de l’aire urbaine, ils s’élèvent à 4 490 €/m², en très légère baisse de 0,4 % sur un an. À Toulouse intra-muros, la tendance est même à une hausse limitée : 4 840 €/m², soit +3 % sur un an. Toutefois, ce niveau résulte d’un faible échantillon de ventes et peut être influencé par quelques programmes haut de gamme.
Des territoires périphériques également fragilisés
Le Sicoval, territoire situé au sud-est de l’agglomération, illustre la fragilité du marché. Après un semestre 2024 quasiment à l’arrêt avec seulement 25 mises en vente, l’année 2025 enregistre une légère amélioration avec 65 logements commercialisés. Mais les volumes demeurent extrêmement faibles. Les ventes stagnent à 80 unités, loin des 210 ventes encore observées en 2022.
Le stock, réduit à 180 logements, recule de 66 % en deux ans. Les prix poursuivent leur baisse, atteignant 3 760 €/m², soit un repli de 8 % sur un an.
Résidences services et couronnes : des niches sous tension
Les résidences services (seniors, étudiantes, affaires) offrent une activité marginalement plus soutenue. Treize programmes étaient actifs au deuxième trimestre 2025, représentant 310 mises en vente et 148 ventes nettes. L’offre atteint 755 logements disponibles, un volume supérieur à celui de l’an dernier mais qui reste limité à l’échelle du marché global.
Dans les couronnes de l’agglomération, les ventes au détail se concentrent principalement dans la première et la deuxième couronne (41 % des ventes). Les troisième et quatrième couronnes ne totalisent que 84 ventes, soit 8 % du marché.
Un marché régionalement à la peine
La comparaison avec les métropoles voisines confirme la tendance d’ensemble. L’aire urbaine de Toulouse est celle qui subit la plus forte baisse des mises en vente (-16 % sur un an), quand Montpellier enregistre une hausse ponctuelle (+64 %) grâce aux programmes en secteur aménagé. À Bordeaux, les volumes stagnent avec 1 030 mises en vente (-0,6 %) et 720 ventes (-4 %).
Partout, les ventes à investisseurs s’effondrent. Elles ne représentent plus que 13 % des ventes nettes à Bordeaux, 32 % à Montpellier et 21 % à Toulouse.
Une équation difficile pour les acteurs du logement
La combinaison d’une offre raréfiée, d’investisseurs en retrait et de prix qui peinent à s’ajuster fait planer une incertitude sur la capacité du marché à se rééquilibrer à court terme.
« Le marché locatif libre plafonné sera mécaniquement moins alimenté sans dispositif défiscalisant », avertit Michaël Merz.
Alors que les besoins en logement restent importants sur la métropole toulousaine, les professionnels de l’immobilier appellent à la mise en place de nouveaux leviers pour relancer une activité aujourd’hui sous tension.
