Le rebond entrevu en 2025 n’aura pas résisté. Entre le 1er juillet 2025 et le 30 juin 2026, le marché immobilier haut-garonnais a enregistré 21 400 transactions, soit une baisse de 11 % sur un an. Les appartements neufs concentrent la plus forte contraction, avec des ventes en chute de 45 %, tandis que les prix résistent dans l’ancien. Seuls les terrains à bâtir renouent avec une progression des volumes. Un marché à plusieurs vitesses, encore loin d’avoir retrouvé son rythme d’avant-crise.
Maître Frédéric Giral et Maître Henri Chesnelong, délégués en charge de l’immobilier pour la Haute-Garonne. (Photo Emilie Rodriguez)
Le frémissement aura été de courte durée. Six mois après avoir constaté les premiers signes d’un redémarrage du marché immobilier, les notaires de Haute-Garonne dressent un bilan nettement plus prudent. Présentés le 24 septembre 2026 par Me Henri Chesnelong et Me Frédéric Giral, délégués de la Chambre des notaires de la Cour d’appel de Toulouse en charge de l’immobilier dans le département, les chiffres portant sur la période du 1er juillet 2025 au 30 juin 2026 témoignent d’un nouveau recul de l’activité. L’étude, réalisée par ADNOV Immobilier à partir de la base notariale Perval, repose sur les prix réellement constatés lors des transactions.
Tous biens confondus, 21 400 ventes ont été recensées sur douze mois, soit 11 % de moins qu’un an auparavant. Une partie importante de cette contraction provient toutefois du logement neuf : hors appartements neufs, le recul se limite à 5,8 %. Dans le détail, 10 130 appartements anciens ont changé de propriétaire, contre 10 830 l’année précédente, tandis que 8 230 maisons anciennes ont été vendues, soit près de 700 transactions de moins sur chacun de ces deux segments. Les appartements neufs tombent, eux, à seulement 1 830 ventes, contre 3 350 un an plus tôt. À contre-courant, les terrains à bâtir progressent à 1 210 transactions, en hausse de 17 %.
« Nous retrouvons, pour les maisons et appartements anciens, le marché d’il y a dix ans », résume Me Frédéric Giral.
Dans l’ancien, les ventes baissent mais les prix résistent
La contraction de l’activité ne provoque pas, pour l’heure, de décrochage généralisé des prix. Le phénomène est particulièrement visible sur le marché des appartements anciens. Malgré la diminution des transactions, le prix médian progresse de 2,4 % sur un an, pour atteindre 2 910 euros/m² à l’échelle de la Haute-Garonne. Toulouse suit le même mouvement, avec une hausse de 2,8 % et un prix médian de 3 260 euros/m².
Une situation qui entretient le blocage du marché. « Lorsque les volumes baissent, c’est que les prix augmentent, et inversement », observe Me Henri Chesnelong, qui estime qu’un ajustement des valeurs pourrait contribuer à remettre davantage d’acquéreurs en capacité d’acheter.
Les habitudes d’achat, elles, changent peu. Les T3 représentent environ 35 % des acquisitions d’appartements anciens, devant les T2, autour de 33 %. Géographiquement, les écarts restent importants. Quint-Fonsegrives atteint 3 500 euros/m², devant Toulouse à 3 260 euros/m² et Balma à 3 190 euros/m². Saint-Jean enregistre une progression de 1,6 %, quand Saint-Orens-de-Gameville recule légèrement de 0,8 %.
Dans Toulouse, le sommet du marché demeure concentré dans le centre historique. Saint-Étienne reste le quartier le plus cher à 5 020 euros/m², malgré un repli de 2,4 %. Les Carmes suivent à 4 990 euros/m², devant Saint-Aubin-Dupuy à 4 770 euros/m². Arnaud-Bernard conserve également une position élevée, avec 4 690 euros/m².
Les données détaillées invitent en revanche à la prudence sur un éventuel « effet métro ». À Côte Pavée, où doivent notamment arriver de nouvelles stations, le prix médian des appartements anciens ressort à 3 970 euros/m², en progression de 8,5 %. Une évolution notable, mais encore trop ponctuelle pour en tirer une tendance générale.
Autre signal peu favorable pour les prochains mois : les avant-contrats ne montrent pas de retournement. Fin juillet 2026, leur nombre était inférieur de 218 unités à celui enregistré un an auparavant sur le marché des appartements anciens. Pour Me Henri Chesnelong, ces données montrent aussi que les difficultés interviennent souvent avant même la signature d’un compromis, plutôt qu’après celle-ci au moment de l’obtention du crédit.
Le logement neuf poursuit sa chute après la fin du Pinel
Le constat est nettement plus sévère dans le neuf. Avec seulement 1 830 appartements vendus, le marché perd 45 % de ses volumes en un an. Les notaires relient notamment cette contraction à la disparition du dispositif Pinel, fermé au 31 décembre 2024, qui avait encore soutenu ponctuellement certaines transactions avant son extinction.
Cette fois, le recul des ventes s’accompagne d’une baisse franche des prix. Le prix médian des appartements neufs s’établit à 4 210 euros/m² en Haute-Garonne, en diminution de 9,5 %. Quelques mois plus tôt, la baisse mesurée n’était encore que de 8,2 %.
La correction apparaît particulièrement marquée autour de l’agglomération toulousaine. Pendant plusieurs années, ces communes périphériques avaient bénéficié d’une demande importante d’investisseurs recherchant des opérations de défiscalisation. La sortie du Pinel a profondément modifié cette clientèle. Toulouse résiste davantage, avec un prix médian de 4 760 euros/m² et une baisse limitée à 1,8 %, alors que l’évolution départementale est beaucoup plus prononcée.
Maisons anciennes : des prix figés malgré près de 700 ventes perdues
Le marché de la maison ancienne suit encore une autre trajectoire. Les transactions reculent à 8 230 ventes, soit 7,7 % de moins en un an, mais les prix restent quasiment inchangés. Le prix de vente médian s’établit à 264 400 euros, en légère baisse de 0,2 %.
La maison de quatre pièces demeure la plus recherchée et concentre 38 % des transactions. Derrière la stabilité départementale se cachent toutefois d’importantes disparités locales : les prix progressent de 8,6 % à Quint-Fonsegrives, de 11,6 % à Saint-Orens-de-Gameville et de 9,3 % à Fontenilles, tandis qu’ils reculent de 10,1 % à Pibrac. Me Frédéric Giral rappelle que, sur certains marchés locaux plus étroits, quelques transactions atypiques peuvent fortement peser sur les variations annuelles.
En valeur absolue, Balma demeure la commune la plus chère du département pour les maisons anciennes avec un prix médian de 421 400 euros, devant Quint-Fonsegrives à 379 000 euros et Toulouse à 364 000 euros.
Dans la Ville rose, le Busca culmine à 736 000 euros de prix médian, sur un échantillon toutefois limité à 18 ventes, alors que le seuil habituel de diffusion des statistiques notariales est fixé à 20 transactions. Côte Pavée se positionne à 611 600 euros. Là encore, les notaires ne constatent pas, à ce stade, d’effet généralisé lié aux nouvelles infrastructures de métro. Les avant-contrats renforcent cette impression d’immobilisme : 167 signatures de moins ont été enregistrées à fin juillet par rapport à la même période de 2025.
Le terrain à bâtir fait exception, mais reste loin de ses niveaux passés
C’est la principale respiration dans ces statistiques. Les ventes de terrains à bâtir augmentent de 17 %, tandis que leur prix médian progresse de 6,2 % sur un an. Mais les 1 210 transactions recensées restent très éloignées des volumes observés dix ans plus tôt : en 2016, la Haute-Garonne comptabilisait encore 2 330 ventes de terrains.
Cette reprise doit également être interprétée avec précaution. Une vente de terrain nécessite en moyenne environ huit mois pour aboutir, contre trois mois pour une maison ou un appartement ancien. Une partie des transactions enregistrées jusqu’en juin 2026 peut donc correspondre à des projets initiés pendant la période plus favorable de 2025.
Le visage même de ce marché évolue. Les grandes opérations de lotissement composées de vingt ou trente parcelles sont moins présentes, au profit de divisions plus modestes, parfois réalisées directement par des particuliers sur quatre à six lots.
Les petites parcelles restent les plus recherchées : 32 % des acheteurs se tournent vers des terrains de moins de 600 m², tandis que les surfaces comprises entre 600 et 1 499 m² représentent près d’un quart des acquisitions. La Haute-Garonne demeure par ailleurs plus chère que les départements voisins sur ce segment.
Des acquéreurs plus locaux et des biens conservés plus longtemps
Malgré les soubresauts du marché, le portrait de l’acquéreur haut-garonnais évolue peu. Les 30-39 ans représentent 32 % des acheteurs, les cadres supérieurs 35 %, tandis que 31 % des vendeurs détiennent leur logement depuis plus de quinze ans. Selon les notaires, le marché a notamment perdu une partie de sa dimension spéculative : les reventes moins de cinq ans après l'acquisition sont davantage associées à des contraintes personnelles ou familiales qu'à une stratégie de plus-value rapide.
Une évolution est en revanche plus nette sur l’origine géographique des acquéreurs. 82 % vivent déjà en Haute-Garonne, contre 77 % un an plus tôt. Le marché se recentre donc davantage sur une clientèle locale.
Le DPE pèse de plus en plus dans la lecture du marché
La performance énergétique constitue désormais un autre marqueur du parc vendu. Parmi les logements anciens ayant changé de propriétaire, 40 % sont classés C et 31 % classés D, contre respectivement 37 % et 32 % lors de la précédente période.
Au total, 51 % des logements vendus sont désormais classés A, B ou C, contre 46 % un an auparavant. Cette progression ne traduit cependant pas uniquement une amélioration physique du parc. Une modification de la réglementation entrée en vigueur au 1er janvier 2026 a permis à certains logements de bénéficier d'une réévaluation de leur diagnostic sans travaux.
Les avant-contrats ne dessinent pas encore de véritable reprise
À court terme, les notaires ne voient pas de signal suffisamment solide pour annoncer un redémarrage. Les volumes d’avant-contrats diminuent aussi bien pour les appartements que pour les maisons anciennes, tandis que les prix restent globalement peu mobiles.
Pour Me Frédéric Giral et Me Henri Chesnelong, la période à venir restera notamment dépendante de la capacité des ménages à concrétiser leurs projets dans un environnement encore incertain. Les deux représentants de la profession estiment également que le calendrier électoral de 2027 pourrait conduire certains acquéreurs ou vendeurs à différer leurs décisions. Une analyse présentée par les notaires comme une perspective, et non comme une certitude sur l’évolution future du marché.
Après le bref regain de 2025, le marché haut-garonnais se retrouve ainsi confronté à son principal paradoxe : les transactions se contractent sans que les prix de l’ancien ne corrigent véritablement. Le neuf, lui, absorbe de plein fouet la disparition d’un modèle porté par l’investissement défiscalisé, tandis que le terrain à bâtir esquisse une reprise encore fragile. Pour retrouver des volumes plus soutenus, le prochain mouvement pourrait donc moins dépendre d’un retour massif de la demande que de la capacité des prix, du financement et des vendeurs à se réaligner.
