Dans l’aire urbaine de Toulouse, les ventes de logements neufs au détail progressent de 12 % au premier semestre 2026. Ce redressement, concentré dans la ville-centre et soutenu par le retour partiel des investisseurs, masque toutefois une baisse de 21 % des ventes totales, conséquence de l’effondrement des achats en bloc. Le bilan de l’ObserveR de l’immobilier toulousain décrit un marché encore fragile, où l’accession aidée occupe une place croissante.
Au premier semestre 2026, les ventes au détail progressent de 12 % dans l’aire urbaine toulousaine. (Photo Pixabay)
Les acheteurs reviennent dans les programmes neufs toulousains, mais les volumes restent loin des niveaux d’avant-crise. Au premier semestre 2026, l’aire urbaine de Toulouse enregistre 1 246 ventes nettes au détail, contre 1 111 un an auparavant, soit une progression de 12 %. Dans le même temps, 1 622 logements ont été mis en vente, un volume en hausse de 2 % sur un an. Ces deux indicateurs demeurent néanmoins inférieurs à ceux du premier semestre 2024 : de 10 % pour les ventes au détail et de 8 % pour les mises en commercialisation.
Le mouvement constitue donc une amélioration, sans annoncer un retour aux équilibres précédents. Au premier semestre 2022, le marché totalisait encore 3 226 mises en vente et 2 849 ventes au détail. Quatre ans plus tard, l’activité reste nettement en retrait.
« L’année 2026 prend ainsi place dans un nouvel état de marché, dont les difficultés perdurent », écrit Michaël Merz, président de l’ObserveR de l’immobilier toulousain, dans son éditorial semestriel. Son analyse replace les résultats dans la succession des difficultés rencontrées depuis la fin de 2022, entre hausse brutale des taux d’intérêt et disparition du dispositif Pinel à la fin de 2024.
Les ventes en bloc pèsent sur le bilan d’ensemble
L’amélioration des ventes au détail ne raconte qu’une partie du semestre. Les ventes en bloc de logements ordinaires, hors résidences services, tombent à 66 logements, contre 551 au premier semestre 2025 et 428 au premier semestre 2024. Le recul atteint 88 % sur un an et 85 % sur deux ans.
Ces transactions ne représentent plus que 5 % des ventes totales, contre 33 % un an auparavant et 24 % en 2024. En additionnant ventes au détail et ventes en bloc, le marché de la promotion immobilière comptabilise ainsi 1 312 logements vendus, soit 21 % de moins qu’au premier semestre 2025 et 28 % de moins qu’en 2024.
L’ObserveR relie cette contraction à la légère reprise des ventes au détail, mais également à la limitation des volumes d’achats des principaux acquéreurs en bloc, dans un contexte où aucun nouveau plan de soutien au logement n’est mentionné. L’évolution de ces achats au second semestre sera donc déterminante pour apprécier la trajectoire annuelle.
Toulouse concentre près des trois quarts des mises en vente
La ville-centre porte l’essentiel du redressement. À Toulouse, 1 195 logements ont été mis en vente au premier semestre, soit 29 % de plus qu’un an auparavant et 46 % de plus qu’au premier semestre 2024. La commune concentre ainsi 74 % des mises en commercialisation de l’aire urbaine, contre 58 % en 2025 et 46 % en 2024.
Les ventes au détail atteignent 784 logements, en hausse de 36 % sur un an, tout en restant 3 % sous leur niveau de 2024. Toulouse rassemble désormais 63 % des ventes au détail du territoire observé, contre 52 % un an plus tôt.
Cette progression concerne les deux catégories d’acheteurs. Les investisseurs ont acquis 317 logements, soit 110 % de plus qu’au premier semestre 2025, mais encore 26 % de moins qu’en 2024. Les ventes aux occupants atteignent, pour leur part, 467 logements, en progression de 10 % sur un an et de 23 % sur deux ans. Avec 18 ventes en bloc, les ventes totales toulousaines s’établissent à 802 logements, en hausse de 11 % sur un an, mais en baisse de 18 % par rapport à 2024.
À l’intérieur de la commune, le sud-est toulousain arrive en tête avec 262 ventes au détail, devant le nord, qui en compte 199, et l’ouest, 157. Suivent l’est avec 83 ventes, la rive gauche avec 73, puis le centre avec 10.
Une activité plus dispersée dans les couronnes
La première couronne représente 302 ventes au détail, soit 24 % du marché de l’aire urbaine. Quint-Fonsegrives, avec 104 ventes, devance Tournefeuille, qui en totalise 59, puis Blagnac, avec 46. L’Union enregistre 20 ventes et Fenouillet 16.
La deuxième couronne rassemble 127 ventes, soit 10 % de l’activité, alors qu’elle pesait 23 % au premier semestre 2025 et 19 % en 2024. Muret compte 15 ventes, Montrabé 9, tandis que Bruguières, Labarthe-sur-Lèze, Pins-Justaret et Seilh en enregistrent chacune 8. Pibrac en totalise 7. Dans les troisième et quatrième couronnes, le document recense 25 ventes, dont 11 à Lavernose-Lacasse et 6 à Fronton.
Les secteurs aménagés occupent également une place significative. Selon l’éditorial, ils concentrent 40 % des mises en vente de l’aire urbaine. Les tableaux y recensent 438 ventes au détail, soit 35 % du total. Ce périmètre comprend notamment les programmes situés en zone d’aménagement concerté, dans certains périmètres d’aménagement, en lotissement ou dans un quartier prioritaire de la ville.
Les investisseurs reviennent, sans retrouver les volumes du Pinel
À l’échelle de l’aire urbaine, 497 ventes à investisseurs ont été enregistrées, contre 271 au premier semestre 2025 et 726 au premier semestre 2024. Leur progression atteint donc 83 % sur un an, mais leur volume demeure inférieur de 32 % à celui de 2024.
Les investisseurs représentent désormais 40 % des ventes au détail, soit 16 points de plus qu’un an auparavant, mais 12 points de moins qu’au premier semestre 2024. Sur les années complètes, l’éditorial rappelle que leur part était passée de 55 % en 2024 à 29 % en 2025, après la fin du Pinel.
Leur retour emprunte plusieurs voies. Parmi les ventes réalisées au premier semestre 2026, 52 % relèvent du marché libre, à TVA de 20 % et sans dispositif, 37 % du LLI investisseur, 9 % du démembrement et 2 % de la catégorie « Jeanbrun », selon la nomenclature de l’ObserveR.
« Sans pouvoir retrouver les volumes de ventes à investisseurs de l’époque Pinel, ces moteurs de commercialisation s’installent dans le paysage des commercialisations neuves », souligne Michaël Merz. Le président de l’observatoire rappelle également que le recul de l’alimentation du marché en nouveaux logements, au cours des trois dernières années, limite les possibilités de rebond.
Six achats sur dix par des occupants relèvent de l’accession aidée
Les ménages qui achètent pour occuper leur logement restent majoritaires, avec 749 ventes, soit 60 % des ventes au détail. Leur nombre recule toutefois de 11 % sur un an, après 840 ventes au premier semestre 2025, tout en restant supérieur de 13 % à celui de 2024.
Dans ce segment, l’accession aidée représente 453 ventes, contre 449 un an auparavant et 306 au premier semestre 2024. Sa part atteint 60 % des achats des occupants, contre 53 % en 2025 et 46 % en 2024. À Toulouse, elle monte à 65 %.
Le bail réel solidaire, ou BRS, poursuit sa progression avec 155 ventes, contre 93 un an auparavant et 63 en 2024, soit des hausses respectives de 67 % et 146 %. Il représente environ 21 % des ventes aux occupants. Les transactions en secteur de renouvellement urbain à TVA de 5,5 % atteignent, elles, 135 logements, contre 62 en 2025 et 35 en 2024 : une progression de 118 % sur un an et de 286 % sur deux ans. Toulouse concentre 81 % de ces ventes, contre 46 % des ventes en BRS.
L’éditorial situe par ailleurs le prêt social location-accession, ou PSLA, à environ 18 % des ventes aux occupants, contre 29 % un an plus tôt. Les ventes à prix maîtrisés représentent environ 3 %, contre 5 %, et les autres formes d’accession sociale 2 %, contre 1 %. Le BRS et les ventes en renouvellement urbain sont les deux catégories que l’ObserveR identifie comme progressant en volume.
Une offre encore réduite, principalement sur plan
À la fin du semestre, 2 978 logements restent proposés à la vente dans l’aire urbaine, soit 2 % de moins qu’un an auparavant et 20 % de moins qu’au premier semestre 2024. L’offre commerciale comptait encore 5 022 logements au premier semestre 2023.
Ce stock est constitué à 69 % de logements sur plan, à 25 % de logements en chantier et à 6 % de logements déjà livrés. Cette dernière catégorie représentait 7 % de l’offre aux premiers semestres 2024 et 2025.
À Toulouse, l’offre suit une trajectoire différente, sous l’effet du renouvellement des commercialisations. Elle atteint 1 767 logements, en hausse de 12 % sur un an, mais reste 4 % sous son niveau de 2024. Elle demeure également inférieure aux 2 810 logements disponibles au premier semestre 2023.
La répartition par taille fait apparaître quelques écarts entre les ventes et l’offre disponible. Les T2 représentent 34 % des ventes, pour 30 % de l’offre, tandis que les T3 comptent pour 37 % des ventes et 40 % de l’offre. Les T1 pèsent respectivement 9 % et 7 %, les T4 17 % et 18 %, et les T5 et plus 3 % et 5 %.
Des prix stables, mais des budgets très différents selon les segments
Le prix moyen des appartements vendus sur le marché libre, à TVA pleine et hors stationnement, s’établit à 4 485 €/m² dans l’aire urbaine, contre 4 522 €/m² un an auparavant et 4 510 €/m² en 2024. La baisse arrondie est de 1 % dans les deux comparaisons. Stationnement inclus, l’indicateur atteint 4 753 €/m², contre 4 691 €/m² en 2025.
À Toulouse, le prix hors stationnement ressort à 4 839 €/m², quasiment identique aux 4 840 €/m² de 2025, et supérieur de 3 % à celui de 2024. Stationnement compris, il atteint 5 116 €/m², contre 4 993 €/m² un an auparavant.
Les prix unitaires moyens dans le collectif, hors parking, illustrent les différences entre catégories de commercialisation. Un T1 en accession libre s’établit à 146 430 €. Pour un T2, les moyennes sont de 194 100 € en libre, 147 900 € à prix maîtrisé et 145 500 € à TVA réduite. Pour un T3, elles atteignent respectivement 269 800 €, 259 200 € et 195 400 €.
Les T4 affichent des moyennes de 387 000 € en libre, 360 700 € à prix maîtrisé et 248 500 € à TVA réduite. Pour les T5, ces montants sont de 508 900 €, 349 200 € et 269 700 €. Ces données décrivent les ventes observées dans chaque catégorie, sans constituer une comparaison de logements identiques.
Dans le Sicoval, les ventes touchent un nouveau point bas
Le Sicoval reste à l’écart du redressement observé dans la ville-centre. Après environ 500 logements mis en vente en 2021 et 600 en 2022, les commercialisations étaient descendues à 270 en 2023, 90 en 2024 et 120 en 2025, selon les volumes arrondis présentés dans l’éditorial.
Le premier semestre 2026 compte environ 100 mises en vente, mais seulement 40 ventes, contre 80 au premier semestre 2025 et 90 en 2024. L’ObserveR y constate un nouveau point bas.
Les investisseurs représentent 21 % des ventes, tandis que l’accession aidée porte environ la moitié de l’ensemble des transactions. Parmi ces dernières figurent 8 ventes en BRS, 6 en PSLA et 4 en accession sociale sans dispositif. Le prix moyen dans le collectif libre, hors stationnement, s’établit à 3 853 €/m², contre 4 050 €/m² un an auparavant et 4 110 €/m² en 2024.
Les résidences services enregistrent également un recul
Sur le marché des résidences services, les mises en vente atteignent 159 logements, en baisse de 49 % sur un an et de 68 % sur deux ans. Les ventes au détail reculent de 53 % par rapport au premier semestre 2025, à 120 réservations, tout en restant supérieures de 103 % à leur niveau de 2024.
Ces réservations concernent 69 logements en résidences étudiantes, 36 en résidences seniors et 15 en résidences d’affaires. En intégrant 199 ventes en bloc, le segment totalise 319 logements vendus, soit 50 % de moins qu’un an auparavant, mais 441 % de plus qu’en 2024. L’offre disponible se limite à 354 logements, en recul de 54 % sur un an et de 45 % sur deux ans.
Sur le périmètre élargi de l’ObserveR, qui réunit logements ordinaires, gérés et réhabilités, les mises en vente atteignent 2 014 logements, en progression de 5 % sur un an, mais en baisse de 11 % sur deux ans. Les ventes totales s’établissent à 1 643 logements, soit 29 % de moins qu’en 2025 et 13 % de moins qu’en 2024.
Ce total comprend 1 378 ventes au détail, en hausse de 1 % sur un an, et 265 ventes en bloc, en recul de 72 %. Par rapport à 2024, les baisses sont respectivement de 5 % et 38 %. L’offre commerciale de ce périmètre élargi atteint 3 557 logements, soit 7 % de moins qu’un an auparavant et 19 % de moins qu’en 2024.
Toulouse se distingue dans un environnement régional toujours dégradé
En Occitanie, les mises en vente en promotion immobilière reculent de 19 % sur un an, à 2 730 logements, tandis que les ventes totales diminuent de 11 %, à 3 040 logements. Par rapport au premier semestre 2024, les baisses atteignent respectivement 22 % et 15 %.
Les ventes au détail progressent toutefois de 6 % sur un an, à 2 472 logements, mais restent 10 % sous leur niveau de 2024. Elles comprennent 785 ventes aux investisseurs, en hausse de 49 % sur un an, mais en recul de 44 % sur deux ans, et 1 687 ventes aux occupants, en baisse de 7 % sur un an. Les ventes en bloc atteignent 568 logements, soit 47 % de moins qu’en 2025 et 31 % de moins qu’en 2024. L’offre régionale compte 6 574 logements, en retrait de 9 % sur un an et de 19 % sur deux ans.
L’aire urbaine toulousaine représente ainsi 59 % des mises en vente régionales, 50 % des ventes au détail et 63 % des ventes aux investisseurs. Elle concentre aussi 44 % des ventes aux occupants, 12 % des ventes en bloc, 43 % des ventes totales et 45 % de l’offre commerciale.
La comparaison avec les métropoles voisines souligne la singularité du rebond toulousain. Dans la région de Montpellier, les mises en vente diminuent de 36 % sur un an, à 578 logements, et les ventes au détail de 9 %, à 567 logements. Ces volumes restent néanmoins supérieurs de 18 % et 1 % à ceux de 2024. L’offre atteint 1 494 logements, en baisse de 7 % sur un an et de 5 % sur deux ans.
Dans la région bordelaise et le bassin d’Arcachon, les mises en vente tombent à 778 logements, en recul de 39 % sur un an et de 29 % sur deux ans. Les ventes au détail s’établissent à 744 logements, soit 12 % de moins qu’en 2025, mais 1 % de plus qu’en 2024. L’offre commerciale compte 3 152 logements, en baisse de 3 % sur un an et de 9 % sur deux ans.
Les investisseurs représentent 17 % des ventes dans la région montpelliéraine et 27 % dans le périmètre bordelais, contre 40 % dans l’aire urbaine toulousaine. Leurs parts progressent respectivement de 2 et 13 points sur un an, mais restent inférieures de 15 et 9 points à celles de 2024. Côté prix, le collectif libre hors stationnement atteint 4 074 €/m² autour de Montpellier, en baisse de 6 % sur un an et de 10 % sur deux ans, contre 4 030 €/m² dans le périmètre bordelais, stable sur un an et en recul de 3 % par rapport à 2024.
Toulouse retrouve donc une activité commerciale plus soutenue que ses voisines, sans que cette amélioration suffise à effacer la contraction des dernières années. « L’activité s’installe dans un nouveau contexte immobilier complexe et durable », conclut Michaël Merz. Le semestre laisse apparaître un marché davantage concentré dans la ville-centre, une accession largement soutenue par les dispositifs aidés et un investissement locatif encore en reconstruction.
