Le marché du logement neuf dans l’aire urbaine de Toulouse reste installé dans une phase de grande fragilité. Selon le bilan du 1er trimestre 2026 publié par L’ObserveR de l’Immobilier Toulousain, les ventes progressent légèrement par rapport au début 2025, mais demeurent à des niveaux historiquement bas. La fin du Pinel, la faiblesse des mises en vente, le poids croissant des ventes aidées et la reconfiguration du marché de la promotion immobilière dessinent un paysage toujours contraint, où Toulouse concentre désormais près de 60 % des ventes de l’aire urbaine.
Avec 611 ventes au détail, 683 mises en vente et une offre commerciale réduite à 2 567 logements, la dynamique reste fragile. (Photo Pixabay)
Le marché du logement neuf dans l’aire urbaine de Toulouse n’a pas véritablement tourné la page de la crise. Après une année 2025 qualifiée d’alarmante par L’ObserveR de l’Immobilier Toulousain, le 1er trimestre 2026 confirme l’installation d’un nouveau contexte de marché, plus contraint, moins alimenté et toujours pénalisé par la disparition d’un dispositif fiscal puissant pour les investisseurs.
Sur les trois premiers mois de l’année, 611 ventes au détail ont été enregistrées dans l’aire urbaine toulousaine, contre 574 au 1er trimestre 2025, 528 au 4e trimestre 2025 et 616 au 1er trimestre 2024. Le marché affiche donc une hausse de 6 % sur un an, mais reste quasiment stable par rapport au début 2024, avec un recul de 1 %. Cette légère progression ne suffit pas à masquer la faiblesse persistante de l’activité, très éloignée des niveaux observés avant la rupture de marché.
L’alimentation du marché reste également réduite. L’ObserveR comptabilise 683 mises en vente au 1er trimestre 2026, soit une hausse de 14 % par rapport au dernier trimestre 2025 et de 8 % par rapport aux premiers trimestres 2025 et 2024. Là encore, le rebond existe, mais il demeure limité au regard des volumes historiques. Dans la présentation de L’ObserveR, le graphique d’évolution depuis 2016 montre clairement l’ampleur de la chute : les mises en vente atteignaient encore 2 323 logements au 1er trimestre 2016, contre 683 seulement dix ans plus tard.
La fin du Pinel continue de peser sur la dynamique
La crise actuelle du logement neuf s’explique en partie par la faiblesse de l’alimentation du marché, mais aussi par la mise en place d’un nouvel environnement économique et fiscal. L’ObserveR rappelle que le marché évolue désormais sans dispositif défiscalisant équivalent au Pinel, tandis que les taux d’intérêt sont restés autour de 3,5 % en moyenne, affectant directement la solvabilité des acquéreurs. Les annonces du début 2026 font craindre de nouvelles hausses, susceptibles de freiner encore les capacités financières des ménages.
La part des investisseurs, qui avait fortement chuté au 1er trimestre 2025 pour tomber à 26 % des ventes, remonte à 32 % au 1er trimestre 2026. Cette hausse de 6 points constitue l’un des rares signaux positifs du trimestre, mais elle ne permet pas de retrouver les équilibres antérieurs. Entre le 1er trimestre 2022 et le 1er trimestre 2024, les investisseurs représentaient encore entre 42 % et 50 % des ventes, avec une répartition bien plus équilibrée entre investisseurs et propriétaires occupants.
Dans le détail, 193 ventes ont été réalisées auprès d’investisseurs au 1er trimestre 2026, contre 147 un an plus tôt, soit une hausse de 31,3 %. Les ventes aux propriétaires occupants atteignent, elles, 418 logements, contre 427 au 1er trimestre 2025, soit une légère baisse de 2,1 %. Le marché reste donc majoritairement porté par les occupants, qui représentent 68 % des ventes au détail.
Les ventes aidées deviennent majoritaires
La montée en puissance des ventes aidées constitue l’un des enseignements majeurs du trimestre. Dans l’aire urbaine de Toulouse, elles représentent désormais 59 % de l’ensemble des ventes et 65 % des ventes à propriétaires occupants, un niveau jamais atteint auparavant sur un premier trimestre. À l’inverse, les ventes libres ne représentent plus que 41 % des ventes.
Cette transformation illustre la recomposition profonde du marché. Les ventes en accession aidée progressent nettement, avec 270 ventes au 1er trimestre 2026, contre 228 au 1er trimestre 2025. La part du Bail Réel Solidaire, ou BRS, poursuit aussi sa progression. L’ObserveR recense 94 ventes en BRS au premier trimestre, contre 49 un an plus tôt, soit une hausse de 92 % par rapport au 1er trimestre 2025 et de 224 % par rapport au 1er trimestre 2024.
Les ventes en TVA réduite à 5,5 % dans les secteurs de renouvellement urbain connaissent également une forte progression. Elles atteignent 67 ventes au 1er trimestre 2026, contre 33 au 1er trimestre 2025 et 13 au 1er trimestre 2024, soit une hausse de 103 % sur un an et de 415 % sur deux ans. Ces données montrent que la solvabilité des ménages repose de plus en plus sur des mécanismes d’accession encadrée ou aidée.
L’ObserveR souligne également le déploiement du LLI particuliers, dont les ventes représentent 13 % des ventes du trimestre. Les effets du dispositif « Jeanbrun », eux, ne se sont pas encore matérialisés dans les chiffres du début d’année. Pour l’observatoire, ces phénomènes traduisent à la fois la poursuite de la crise et la redéfinition en cours du marché de la promotion immobilière.
Une offre commerciale toujours sous tension
La faiblesse des mises en vente continue de peser sur l’offre disponible. À la fin du 1er trimestre 2026, l’aire urbaine de Toulouse compte 2 567 logements à l’offre, soit une baisse de 2 % par rapport au 1er trimestre 2025 et de 31 % par rapport au 1er trimestre 2024. L’offre commerciale reste donc très dégradée malgré la légère hausse des mises en vente observée au début de l’année.
La présentation de L’ObserveR insiste sur le caractère préoccupant de ce niveau d’offre, jugé insuffisant pour répondre correctement aux besoins en volume, en prix et en typologies. Sur les 2 567 logements disponibles, 7 % correspondent à un stock dur, c’est-à-dire à des logements déjà livrés. Le reste de l’offre se compose de programmes en chantier à hauteur de 33 %, tandis que 60 % des logements sont encore sur plan.
La répartition des ventes montre par ailleurs une concentration importante sur certains secteurs. La ville de Toulouse représente 365 ventes, soit 59,7 % des ventes au détail de l’aire urbaine. La première couronne totalise 164 ventes, soit 26,8 %, la deuxième couronne 70 ventes, soit 11,5 %, et les troisième et quatrième couronnes seulement 10 ventes, soit 1,6 %. Dans Toulouse, les secteurs nord et sud-est concentrent chacun 98 ventes, soit 16 % des ventes de l’aire urbaine, devant Toulouse ouest avec 80 ventes, soit 13,1 %, et Toulouse est avec 63 ventes, soit 10,3 %.
Des prix stabilisés dans l’aire urbaine, en hausse à Toulouse
Après la baisse observée depuis 2024, les prix semblent se stabiliser dans l’aire urbaine toulousaine. Au 1er trimestre 2026, le prix moyen en collectif libre hors parking atteint 4 441 €/m², un niveau quasiment identique à celui de l’année 2025, autour de 4 440 €/m², et légèrement supérieur à celui du 1er trimestre 2024. Parking inclus, le prix moyen s’établit à 4 776 €/m².
À Toulouse, la situation diffère légèrement. Les prix atteignent 4 852 €/m² hors parking au 1er trimestre 2026, en hausse de 3 % par rapport au 1er trimestre 2025 et de 7,5 % par rapport au 1er trimestre 2024. Parking inclus, ils montent à 5 390 €/m². L’ObserveR invite toutefois à la prudence dans l’interprétation de ces évolutions, compte tenu de la faiblesse des volumes et de l’influence que peuvent avoir certains programmes commercialisés sur les moyennes.
Les prix unitaires moyens illustrent aussi les écarts entre les différents modes d’accession. En collectif hors parking, un T3 atteint en moyenne 270 800 € en libre, contre 231 600 € en prix maîtrisé et 205 200 € en TVA réduite. Pour un T4, le prix moyen atteint 421 000 € en libre, 287 600 € en prix maîtrisé et 260 000 € en TVA réduite. Ces écarts expliquent en partie la progression des dispositifs aidés dans un marché où la solvabilité reste sous pression.
Toulouse concentre l’activité et reconstitue partiellement son stock
À l’échelle de la ville de Toulouse, les constats restent proches de ceux observés dans l’ensemble de l’aire urbaine, avec des volumes toujours faibles mais une alimentation plus dynamique en début d’année. La ville enregistre 365 ventes au détail au 1er trimestre 2026, soit une hausse de 11 % par rapport au 1er trimestre 2025, mais une baisse de 2 % par rapport au 1er trimestre 2024. Toulouse concentre ainsi 60 % des ventes totales de l’aire urbaine.
L’alimentation du marché toulousain progresse plus fortement que dans le reste du territoire. 569 logements ont été mis en vente dans la ville au premier trimestre, soit une hausse de 45 % par rapport au 1er trimestre 2025 et de 196 % par rapport au 1er trimestre 2024. Cette reprise permet au stock de se reconstituer partiellement, avec 1 495 logements à l’offre, contre 1 300 un an plus tôt. Malgré cette hausse de 15 % sur un an, l’offre reste inférieure de 18 % à celle du 1er trimestre 2024.
La part des investisseurs à Toulouse atteint 33 %, un niveau proche de celui de l’aire urbaine. Les ventes à investisseurs y progressent de 26 % sur un an, avec 121 ventes, mais restent en baisse de 35 % par rapport au 1er trimestre 2024. Les ventes à occupants atteignent 244 logements, en hausse de 5 % sur un an et de 31 % sur deux ans.
Le Sicoval reste confronté à une activité très réduite
Dans le Sicoval, le marché du logement neuf demeure particulièrement fragile. Les mises en vente progressent nettement avec 85 logements mis sur le marché au 1er trimestre 2026, contre 16 au 1er trimestre 2025 et 20 au 1er trimestre 2024. Cette hausse de l’alimentation permet à l’offre commerciale de remonter à 208 logements, soit un gain de 33 % par rapport au 1er trimestre 2025.
Les ventes, en revanche, chutent fortement. Le territoire ne compte que 23 ventes au premier trimestre, contre 52 un an plus tôt et 61 au 1er trimestre 2024, soit une baisse de 56 %. L’offre disponible représente désormais 24 mois d’écoulement théorique, soit 14 mois de plus qu’au 1er trimestre 2025.
Les prix reculent très légèrement dans le Sicoval, à 3 770 €/m² en collectif libre hors stationnement, contre 3 780 €/m² en moyenne sur l’année 2025. Là encore, L’ObserveR appelle à interpréter ces données avec prudence, un seul programme pouvant fortement influencer les moyennes lorsque les volumes sont aussi réduits.
Les résidences services ralentissent fortement
Le segment des résidences services reste également en retrait. Au 1er trimestre 2026, L’ObserveR comptabilise 30 réservations au détail en résidences gérées, dont 16 en résidences étudiantes, 12 en résidences seniors et 2 en résidences affaires. Aucune nouvelle mise en vente n’a été enregistrée sur ce segment au cours du trimestre.
Les ventes en bloc y atteignent 25 logements, mais les volumes restent très inférieurs à ceux observés un an plus tôt. L’offre commerciale en résidences services s’établit à 290 logements, en baisse de 57 % par rapport au 1er trimestre 2025 et de 51 % par rapport au 1er trimestre 2024.
Plus largement, en intégrant les logements ordinaires, gérés et réhabilités, la dynamique globale de production reste affaiblie dans l’aire urbaine. Les mises en vente atteignent 708 logements, les ventes au détail 642 logements, les ventes en bloc 50 logements, et l’offre commerciale totale 3 317 logements. Cette dernière recule de 13 % sur un an et de 33 % par rapport au 1er trimestre 2024.
Bordeaux, Montpellier, Toulouse : les grandes métropoles voisines restent en difficulté
Le bilan régional confirme que la crise du logement neuf dépasse le seul territoire toulousain. Dans la région bordelaise et le bassin d’Arcachon, 374 mises en vente ont été recensées au 1er trimestre 2026, soit une forte baisse de 39 % par rapport au 1er trimestre 2025, mais une hausse de 13 % par rapport au 1er trimestre 2024. Les ventes nettes atteignent 308 logements, en recul de 21 % sur un an. La part des investisseurs reste minoritaire, à 13 %, malgré une légère remontée de 3 points.
Dans la région de Montpellier, les volumes restent également très faibles. Les mises en vente tombent à 150 logements, en baisse de 57 % par rapport au 1er trimestre 2025 et de 56 % par rapport au 1er trimestre 2024. Les ventes atteignent 282 logements, soit un recul de 12 % sur un an. La part des investisseurs chute à 16 %, un niveau historiquement bas pour le territoire.
L’offre commerciale tend à stagner ou à reculer dans les grandes métropoles voisines. Elle atteint 3 150 logements dans la région bordelaise et le bassin d’Arcachon, en hausse de 1 % sur un an, et 1 356 logements dans la région de Montpellier, en baisse de 4 %. Côté prix, Bordeaux et Montpellier enregistrent des baisses comprises entre 2 % et 4 % par rapport à 2025, avec un prix moyen de 4 578 €/m² pour la région bordelaise et de 4 999 €/m² pour Montpellier.
Un marché en recomposition plus qu’en reprise
Le 1er trimestre 2026 ne marque donc pas un véritable redémarrage du logement neuf dans l’aire urbaine de Toulouse. Il traduit plutôt une stabilisation à bas niveau, avec quelques signaux positifs mais encore trop limités pour parler de reprise. La légère hausse des ventes, le retour partiel des investisseurs et le maintien des ventes à occupants ne compensent pas la faiblesse persistante de l’offre, l’impact de la fin du Pinel et les tensions sur la solvabilité des ménages.
L’ObserveR résume ce nouveau contexte en soulignant que la dynamique reste faible, malgré quelques signes d’amélioration du côté des ventes à investisseurs et du maintien des ventes à occupants. Le marché toulousain se transforme sous l’effet de la montée des dispositifs aidés, du BRS, de la TVA réduite et du LLI particuliers. Ce mouvement montre que le logement neuf demeure indispensable à la réponse aux besoins résidentiels, mais qu’il dépend de plus en plus d’outils capables de rendre l’accession possible dans un environnement économique contraint.
À Toulouse comme dans son aire urbaine, le logement neuf reste ainsi pris entre deux mouvements contradictoires : une demande toujours présente, mais fragilisée, et une offre insuffisante pour répondre aux besoins du territoire. Dans un marché où 611 ventes, 683 mises en vente et 2 567 logements disponibles constituent désormais les principaux repères du trimestre, l’enjeu n’est plus seulement celui d’une reprise commerciale. Il devient celui de la capacité du territoire à reconstituer durablement une offre accessible, diversifiée et suffisante pour accompagner sa croissance démographique et économique.
