Après une embellie de courte durée en 2024, le marché immobilier de la Haute-Garonne retombe dans un cycle de stagnation. Les notaires de la Cour d’appel de Toulouse dressent un bilan contrasté : volumes de ventes en recul, prix globalement stables mais inégalement répartis selon les secteurs et typologies de biens.
Au vu des avant-contrats signés jusqu’au 31 juillet 2025, les notaires anticipent une poursuite du ralentissement. (Photo Pixabay)
Présentant les chiffres de l’immobilier arrêtés au 30 juin 2025, Maître Henri Chesnelong et Maître Frédéric Giral, délégués en charge du secteur pour la Haute-Garonne, constatent que la dynamique observée fin 2024 n’a pas perduré.
« Sur les 12 derniers mois nous avons connu une reprise des volumes des ventes marquée sur la fin d’année 2024, sauf pour le marché du terrain à bâtir, toujours en berne. En revanche, au 1er semestre 2025 cette reprise fragile semble s’être de nouveau inversée et nous constatons un marché de l’immobilier assez atone dans son ensemble », résume Frédéric Giral.
Les ventes d’appartements anciens et de maisons anciennes progressent respectivement de +7,6 % et +7,5 % sur la période, tandis que les transactions d’appartements neufs bondissent de +17,7 % pour atteindre 3 320 ventes. Une envolée liée à l’arrêt du dispositif Pinel fin 2024, qui a dopé artificiellement le marché : 2 690 ventes ont été enregistrées au second semestre 2024 contre seulement 630 au premier semestre 2025.
« L’effet Pinel a produit un pic, mais dès avril 2025 les volumes repartent à la baisse », analyse Henri Chesnelong.
À l’inverse, le marché des terrains à bâtir continue de s’effondrer avec seulement 1 000 ventes sur l’année, soit une chute de -26,4 %, dans la continuité des reculs de -41 % et -29 % enregistrés les deux années précédentes.
Appartements anciens : des prix en recul modéré
Le prix médian des appartements anciens se fixe désormais à 2 840 €/m², en repli de -1,3 % sur un an, après -2,4 % l’an passé. Un ajustement limité pour un marché qui reste fragile, avec 10 460 ventes recensées. À Toulouse, la baisse atteint -2,5 %, soit un prix médian de 3 170 €/m², derrière Balma (3 270 €/m²). Certains quartiers échappent à la tendance, à l’image de Saint-Cyprien, où les prix grimpent de +5,4 % pour atteindre 4 600 €/m², après une forte correction en 2023. Les quartiers de prestige conservent leurs niveaux élevés : Saint-Étienne (5 160 €/m²), Saint-Georges (5 000 €/m²), Carmes (4 780 €/m²), Saint-Aubin – Dupuy (4 740 €/m²) et Capitole (4 620 €/m²).
« L’évolution des prix du marché de l’appartement ancien en Haute-Garonne et à Toulouse suit la courbe du marché de l’immobilier en province, soulignant une situation nationale, sans spécificité régionale », observe Henri Chesnelong.
Appartements neufs : l’après-Pinel difficile
L’arrêt du dispositif Pinel a provoqué une hausse spectaculaire des ventes fin 2024, mais la dynamique s’essouffle déjà. « Dès le premier semestre 2025, nous constatons un effondrement des ventes, à peine 630 transactions sur 6 mois, c’est extrêmement peu », souligne Henri Chesnelong.
Les prix, en revanche, se maintiennent, avec une hausse de +1,8 % sur un an. L’écart entre le neuf et l’ancien se creuse, en raison de coûts de construction toujours élevés. Les T2 (44 %) et T3 (39 %) restent les plus recherchés, essentiellement par des investisseurs, tandis que les T4 (9 %) concernent davantage des propriétaires occupants.
Maisons anciennes : prix en baisse, ventes en légère hausse
Le marché des maisons anciennes affiche 8 580 ventes (+7,5 %), mais les prix poursuivent leur érosion : -1,9 % en un an, après -5,3 % en 2024, soit une baisse cumulée de 7,2 % en deux ans.
À Toulouse, le recul atteint -6,3 %, alors que certaines communes de l’aire métropolitaine résistent mieux : Carbonne enregistre une hausse de +3,8 %. Les communes historiquement en tête comme Balma (-6,4 %), Pibrac (-8,3 %) ou Ramonville (-7 %) commencent à céder du terrain.
Les transactions se concentrent sur les maisons entre 250 000 et 300 000 €, avec 2 020 ventes contre 1 600 un an plus tôt. Les notaires observent également une disparité marquée par quartier : Le Busca (+15 %) et Guilheméry (+14,8 %) enregistrent de fortes hausses, tandis que Côte Pavée (-15,2 %) et Sauzelong – Rangueil (-9,8 %) reculent nettement.
« Le marché des maisons anciennes reste pour sa majeure partie un marché privilégié, avec peu de quartiers sous la moyenne départementale », note Henri Chesnelong.
Terrains à bâtir : un marché en crise
Symbole des difficultés du secteur, les terrains à bâtir ne trouvent plus preneurs. En 24 mois, le volume des ventes a chuté de 70 %, pour atteindre un niveau historiquement bas.
« La crise vécue sur ce marché impacte toute une chaîne économique autour : constructeurs, lotisseurs, architectes, artisans… les conséquences sont considérables », alerte Frédéric Giral.
Malgré cet effondrement, les prix reculent modérément (-2,8 %). La tendance diverge des départements voisins, où les hausses sont notables : +11 % dans le Tarn, +3,5 % en Ariège, +7,5 % dans l’Aude.
Les profils d’acheteurs inchangés
Les notaires relèvent que la majorité des acheteurs sont des Haut-Garonnais (77 %), principalement cadres supérieurs (36 %), et âgés de 30 à 39 ans (31 %). « Les jeunes restent attirés par la métropole toulousaine, tandis que les séniors privilégient la campagne », précise Frédéric Giral. La durée moyenne de détention des biens continue de croître, dépassant désormais 15 ans, signe d’un marché moins spéculatif.
Le diagnostic de performance énergétique (DPE) influence de plus en plus les transactions : un appartement classé A ou B à Toulouse se vend en moyenne 16 % plus cher qu’un bien équivalent classé D, tandis qu’un logement en F ou G subit une décote de 10 %.
Au vu des avant-contrats signés jusqu’au 31 juillet 2025, les notaires anticipent une poursuite du ralentissement. « Nous savons que le marché est encore fragile, les indicateurs du début d’année 2025 et les chiffres donnés par les signatures d’avant-contrats laissent présager un ralentissement des volumes des ventes pour la période à venir », concluent maître Frédéric Giral et Maître Henri Chesnelong.
